Деякі квартири в Києві стали непотрібними: що відбувається з орендою житла цієї осені

Повномасштабна війна з Росією на певний час зупинила ринок нерухомості. Хоча й українці продовжують цікавитись житлом, купувати та орендувати його, ризиків все одно стало більше, і до вибору квартир та будинків стали відноситись із особливою прискіпливістю. Є й інші особливості, які створюють перепони та змінюють ринки, ціни на них та попит.

Рієлтор, фахівець ринку нерухомості Михайло Артюхов розповів Pro Гроші, що зараз відбувається з ринком оренди житла в Києві. Пояснюємо, як змінився попит, що сталося з цінами та чого чекати до кінця цього року.

Різке падіння після стрімкого зростання

У жовтні кількість угод про оренду житла скоротилась: у Києві їх уклали близько 300, що, за словами експерта, дуже мало. Однак до цього ситуація була кардинально іншою. Артюхов пояснив, що на початку серпня так само мало житла здавали в оренду. І ціни були меншими: якщо рік тому вартість квартири була 7 тис. гривень на місяць, то у серпні 2022 року її не могли здати навіть за 5 тис. гривень.

Але вже на початку вересня все почало швидко змінюватись і набирати обертів. За короткий період квартир, які пропонували для оренди, не стало. Їх усіх здали, і для нових орендарів стало не вистачати нерухомості. І для цього є кілька причин.

Ця ситуація, з одного боку, пояснюється сезонністю. Зазвичай у серпні, коли студенти приїжджають у столицю, є найвищий попит на оренду, й угод укладається найбільше. Це збіглося і з тим, що люди, які під час війни виїхали за місто, почали повертатися. У вересні була така ситуація, що оренда квартир, які коштували 7 тисяч гривень, зросла до 9 тисяч щомісячно.

Михайло Артюхов

Експерт ринку нерухомості

Але, з іншого боку, були процеси, які нашкодили ринку, і врешті-решт після такого буму він почав сповільнюватись. Експерт каже, що причиною стали нефахові дії з боку непрофесіоналів. Вони притягнули додаткових власників у ринок, створили для них очікування, що ціни будуть ще більшими. Були навіть випадки, коли такі "фахівці" йшли до тих власників, чиї квартири вже були здані в оренду у серпні. І попри те, що там вже проживали люди, угоди розривали і квартири забирали, пояснюючи це тим, що власникам невигідні умови.

Врешті цю нерухомість почали перездавати, і таким чином на ринку з'явився штучний попит. Але це лише нашкодило ситуації, і ми прийшли до жовтня, коли ринок оренди нерухомості майже став.

Ця бульбашка лопнула в жовтні з декількох причин. По-перше, напади і обстріли іранських дронів відвернули увагу, люди розгубились і почали думати, що може треба виїжджати. І деякі дійсно виїхали з Києва. Тобто, органічний попит пішов з міста, почав рухатись у зворотному напрямку. По-друге, цінові гойдалки, які створювали непрофесіонали, це теж була помилка. Зараз маємо картину, що угод майже нема. І те, що було рік тому за 7 тисяч, зараз за ці гроші не можуть здати. Ринок відкотився на три місяці тому в плані ціни і в плані кількості угод, – пояснив Артюхов.

Але це не єдині зміни, які відбулись на ринку оренди. Іншим став і ландшафт гравців: компанії, які займались цим бізнесом, стали менш активними.

Цілі квартали пустують, ризикувати не хоче ніхто

Після того як ринок нерухомості зупинився, великі агенції не були готові продовжувати свою діяльність на ньому. Вони не працювали активно, бо не було реклами, персоналу тощо. Але коли ці компанії вже побачили, що з двох ринків – продаж і оренда – працює хоча б один, то почали дуже активно винаймати персонал. Наприклад, фахівців з оренди.

Вони будуть намагатися створити штучний попит. Побачимо, чи зможуть вони розкачати цей сегмент. Моя думка, що ні. І знову, з цим треба дуже обережно працювати, бо саме великі гравці створювали, як кажуть, маятники. Вони здавали в оренду квартири дешево, і тоді йшли до орендарів, підвищували ціни на оренду штучно, і поверталися до власників і казали, давайте перездамо ще раз. Бо вони отримували подвійну вигоду з цих угод, – наголосив експерт.

Серйозні зміни стосуються і розташування квартир. Ті, які близькі до енергетичної інфраструктури чи військових об'єктів, майже неможливо здати в оренду, навіть щоденну. Артюхов каже, що у деяких кварталах квартири стоять пусті, звідти виїхали люди через загрозу обстрілів. Крім того, зараз важко здати квартиру, де нестабільні комунікації. Бо люди шукають житло, де більш-менш спокійно і стабільно в питанні електрики. Наприклад, біля поліклінік.

Власне питання електропостачання може вплинути на ринок ще більше. На початку листопада мер Києва Віталій Кличко закликав жителів столиці розглянути можливість тимчасового переїзду за місто через проблеми зі світлом. Не виключають і можливості повного блекауту, коли не буде ні електропостачання, ні води, ні тепла чи зв'язку. Такий відтік людей також позначиться на ринку оренди житла і спровокує нові тенденції.

Що буде з цінами до кінця року

Артюхов каже, що через штучну спекуляцію відносно липня ціни вже піднялися. Крім того, були певні очікування про збільшення вартості у власників квартир, бо влітку долар скоригувався. Ці очікування вдало відпрацювали рієлтори-спекулянти, які, за словами експерта, нашкодили ринку. З огляду на все це найближчим часом ціни будуть трохи корегуватися, але загалом будуть стабільними.

Але важливо, що корегування відбуватиметься на ринку реальних угод. Отже, є ціни пропозицій, які всі бачать, а є ціни угод, які нікому не відомі. Тобто, перевірити статистику в якомусь реєстрі щодо вартості оренди квартир в угодах неможливо. Але експерт каже, що незалежні фахівці обмінюються інформацією один з одним, і тому є певне розуміння, що ринок зараз пропонує і яка там ситуація.

Скажу так: ціни відносно минулого року у гривні не змінюються. Психологічно власники хочуть здавати по минулорічних цінах. Враховуючи, що долар до гривні скоригувався на понад 30%, власники думають, що вони вже надали знижки на оренду, зважаючи на ситуацію навколо. Деякі власники можуть рухатись кроками на пів року: наприклад, у листопаді укласти угоду до кінця травня. Це і тримає ринок. Вони можуть домовлятися про ціни, нижче ринку. Наскільки нижче? Я не чув, щоб нижче 5 тисяч гривень, – пояснив експерт.

Це стосується економсегменту. Зовсім інша ситуація для сегментів бізнес та преміум. Там ціни як були, так і залишаються в доларах. І експерт каже, що там квартири стоять, і їх не здають зовсім. А якщо і готові піти на цінові поступки, то в дуже рідкісних випадках.

Наприклад, у центрі Києва є квартира, яку здавали за 2,5 тисячі доларів. Знаю, що її здали за 800 доларів. Там все дуже-дуже гарно, хороша локація. І власники розуміють, що це не вартість оренди для такої квартири. Але при цьому здали її в три рази дешевше. Інколи власники можуть піти на такі кроки. Але це не типова ситуація, лише 10-15% можуть дати згоду на це. А інші будуть стояти і чекати, аби лише не скидати ціну, – зауважив Артюхов.

Експерт додав, що такі квартири можуть стояти роками, ціни утворюються у валюті і особливо не корегуються. Він упевнений, що ландшафт цього ринку буде змінюватись протягом наступного року. А от економклас більш живий. Поки ціни триматимуться в цьому сегменті, але на ринку не вистачає фахових компаній, які будуть вести операції і не шкодити йому.

Раніше ми вже розбирали 5 трендів на ринку нерухомості цієї осені. Читайте також, що робити, якщо забудовник не віддає квартиру і чи є шанси повернути гроші.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News