Некоторые квартиры в Киеве стали ненужными: что происходит с арендой жилья этой осенью

Полномасштабная война с Россией на время остановила рынок недвижимости. Хотя и украинцы продолжают интересоваться жильем, покупать и арендовать его, рисков все равно стало больше, к выбору квартир и домов стали относиться с особой тщательностью. Есть и другие особенности, создающие преграды и изменяющие рынки, цены на них и спрос.

Риелтор, специалист рынка недвижимости Михаил Артюхов рассказал Pro Гроші, что сейчас происходит с рынком аренды жилья в Киеве. Объясняем, как изменился спрос, что случилось с ценами и чего ждать до конца этого года.

Резкое падение после стремительного роста

В октябре количество сделок по аренде жилья сократилось: в Киеве их заключили около 300, что, по словам эксперта, очень мало. Однако до этого ситуация была кардинально иной. Артюхов объяснил, что в начале августа так же мало жилья сдавали в аренду. И цены были меньше: если год назад стоимость квартиры была 7 тыс. гривен в месяц, то в августе 2022-го ее не могли сдать даже за 5 тыс. гривен.

Но уже в начале сентября все начало быстро меняться и набирать обороты. За короткий период квартир, которые предлагали для аренды, не стало. Их всех сдали, и новым арендаторам стало не хватать недвижимости. И тому есть несколько причин.

Эта ситуация, с одной стороны, объясняется сезонностью. Обычно в августе, когда студенты приезжают в столицу, самый высокий спрос на аренду, и сделок заключается больше всего. Это совпало и с тем, что люди, во время войны выехавшие за город, начали возвращаться. В сентябре была такая ситуация, что аренда квартир, которые стоили 7 тысяч гривен, выросла до 9 тысяч ежемесячно.

Михаил Артюхов

Эксперт рынка недвижимости

Но, с другой стороны, были процессы, которые навредили рынку, и, в конце концов, после такого бума он начал замедляться. Эксперт говорит, что причиной стали действия со стороны непрофессионалов. Они привлекли дополнительных собственников в рынок, создали для них ожидания, что цены будут еще больше. Были даже случаи, когда такие "специалисты" шли к владельцам, чьи квартиры уже были сданы в аренду в августе. И, несмотря на то, что там уже проживали люди, сделки разрывали и квартиры забирали, объясняя это тем, что владельцам невыгодны условия.

В конце концов эту недвижимость начали пересдавать, и таким образом на рынке появился искусственный спрос. Но это лишь навредило ситуации, и мы пришли к октябрю, когда рынок аренды недвижимости почти встал.

Этот пузырь лопнул в октябре по нескольким причинам. Во-первых, нападения и обстрелы иранских дронов отвлекли внимание, люди растерялись и начали думать, что может надо уезжать. И некоторые действительно уехали из Киева. То есть органический спрос ушел из города, начал двигаться в обратном направлении. Во-вторых, ценовые качели, которые создавали непрофессионалы, это тоже была ошибка. Сейчас есть картина, что договоров почти нет. И то, что было год назад за 7 тысяч, сейчас за эти деньги не могут сдать. Рынок откатился на три месяца назад в плане цены и в плане количества сделок, – объяснил Артюхов.

Но это не единственные изменения, произошедшие на рынке аренды. Другим стал и ландшафт игроков: компании, занимавшиеся этим бизнесом, стали менее активными.

Целые кварталы пустуют, рисковать не хочет никто

После того как рынок недвижимости остановился, крупные агентства не были готовы продолжать свою деятельность на нем. Они не работали активно, потому что не было рекламы, персонала и т.д. Но когда эти компании уже увидели, что с двух рынков – продажа и аренда – работает хотя бы один, то начали очень активно нанимать персонал. К примеру, специалистов по аренде.

Они постараются создать искусственный спрос. Увидим, смогут ли они раскачать этот сегмент. Мое мнение, что нет. И снова, с этим надо очень осторожно работать, потому что именно крупные игроки создавали, как говорится, маятники. Они сдавали в аренду квартиры по дешевке, и тогда шли к арендаторам, повышали цены на аренду искусственно, и возвращались к владельцам и говорили, давайте пересдадим еще раз. Потому что они получали двойную выгоду из этих соглашений, – подчеркнул эксперт.

Серьезные изменения касаются и расположения квартир. Те, которые рядом с энергетической инфраструктурой или военными объектами, почти невозможно сдать в аренду, даже ежедневную. Артюхов говорит, что в некоторых кварталах квартиры стоят пустые, оттуда уехали люди из-за угрозы обстрелов. Кроме того, сейчас тяжело сдать квартиру, где нестабильны коммуникации. Потому что люди ищут жилье, где более или менее спокойно и стабильно в вопросе электричества. К примеру, возле поликлиник.

Собственно вопрос электроснабжения может повлиять на рынок еще больше. В начале ноября мэр Киева Виталий Кличко призвал жителей столицы рассмотреть возможность временного переезда за город из-за проблем со светом. Не исключают возможности полного блэкаута, когда не будет ни электроснабжения, ни воды, ни тепла или связи. Такой отток людей также отразится на рынке аренды жилья и спровоцирует новые тенденции.

Что будет с ценами до конца года

Артюхов говорит, что из-за искусственной спекуляции по отношению к июлю цены уже поднялись. Кроме того, были определенные ожидания об увеличении стоимости у владельцев квартир, потому что летом доллар скорректировался. Эти ожидания удачно отработали риелторы-спекулянты, которые, по словам эксперта, навредили рынку. Учитывая все это, в ближайшее время цены будут немного корректироваться, но в целом будут стабильными.

Но важно, что корректировка будет происходить на рынке реальных сделок. Следовательно, есть цены предложений, которые все видят, а есть цены сделок, которые никому не известны. То есть, проверить статистику в каком-либо реестре по стоимости аренды квартир в сделках невозможно. Но эксперт говорит, что независимые специалисты обмениваются информацией друг с другом, поэтому есть определенное понимание, что рынок сейчас предлагает и какая там ситуация.

Скажу так: цены по отношению к прошлому году в гривне не меняются. Психологически владельцы хотят сдавать по прошлогодним ценам. Учитывая, что доллар к гривне скорректировался более чем на 30%, владельцы думают, что они уже дали скидки на аренду, учитывая ситуацию вокруг. Некоторые владельцы могут двигаться шагами на полгода: например, в ноябре заключить соглашение до конца мая. Это и держит рынок. Они могут договариваться о ценах ниже рынка. Насколько ниже? Я не слышал, чтобы ниже 5 тысяч гривен, – объяснил эксперт.

Это касается эконом-сегмента. Совершенно иная ситуация для сегментов бизнес и премиум. Там цены, как были, так и остаются в долларах. И эксперт говорит, что там квартиры стоят, и их не сдают совсем. А если и готовы пойти на ценовые уступки, то в очень редких случаях.

К примеру, в центре Киева есть квартира, которую сдавали за 2,5 тысячи долларов. Знаю, что ее сдали за 800 долларов. Там все очень-очень красиво, хорошая локация. И владельцы понимают, что это не стоимость аренды такой квартиры. Но при этом сдали ее в три раза дешевле. Иногда владельцы могут пойти на такие шаги. Но это не типичная ситуация, только 10-15% могут дать согласие на это. А другие будут стоять и ждать, лишь бы не сбрасывать цену, – заметил Артюхов.

Эксперт добавил, что такие квартиры могут стоять годами, цены образуются в валюте и особо не корректируются. Он уверен, что ландшафт этого рынка будет меняться в течение следующего года. А вот эконом-класс более живой. Пока цены будут держаться в этом сегменте, но на рынке не хватает профессиональных компаний, которые будут вести сделки и не вредить ему.

Раньше мы уже разбирали 5 трендов на рынке недвижимости этой осенью. Читайте также, что делать, если застройщик не отдает квартиру, и есть ли шансы вернуть деньги.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News