Деякі українці можуть залишитись без житла і грошей – що робити, якщо забудовник не віддає квартиру

Ринок нерухомості у лютому 2022 року завмер, люди перестали інвестувати в житло через великі ризики та падіння платоспроможності. Проте залишилася частина клієнтів, яка вклала гроші у квартири у новобудовах ще до повномасштабного вторгнення РФ. Саме через війну у забудовників і виникли затримки, а також неможливість добудувати об'єкти.

Разом з експертами редакція Pro Гроші розібралась, коли забудовник може не вчасно здати житло, що робити у такому випадку інвестору, і як діяти, якщо забудовник взагалі перестав виходити на зв'язок.

Чому можуть виникнути проблеми із забудовником

Ситуації, коли непорозуміння та порушення умов договорів виникали між забудовниками та інвесторами, були ще й до повномасштабної війни. Способи вирішення спірних питань під час воєнного стану особливо не змінились, але для людей, які вкладаються в нерухомість, проблема стала гострішою. Кожен сьогодні намагається захистити свої гроші, бо непередбачуваність бойових дій впливає і на доходи, і на майно.

Та попри все війна фактично перевела первинний ринок у режим "базару", коли немає єдиних механізмів, як залагодити будь-які спірні чи суперечливі питання між забудовником і інвестором. Зокрема, про це каже експерт ринку нерухомості Володимир Семенцов. За його словами, зараз часто все вирішується в індивідуальному порядку без особливого розголосу.

Експерт пояснив, що терміни перенесення здачі будинків в експлуатацію збільшилися щонайменше на 3-6 місяців. Зараз найбільші девелопери намагаються якомога швидше завершити вже розпочаті об'єкти, які мають високий ступінь готовності. Водночас на ринку 75% об'єктів перебувають на стадіях робіт до 1 року, а середній термін будівництва становить 1,5-2 роки. Тобто, для інвесторів близько 70% ЖК настали дуже проблемні часи і ризиків стало більше.

Війна – це умова форс-мажору. Тому підписанти інвестиційних угод опинилися в стані, коли не можуть виконати свої зобов'язання одне перед одним. З одного боку, форс-мажор знімає із забудовника прив'язку до термінів будівництва та введення об'єктів в експлуатацію. А з іншого, інвестор може скористатися станом війни та не дотримуватись умов платежів, якщо об'єкт придбано через механізм розтермінування, або ж взагалі розірвати угоду, отримавши вкладені кошти без штрафних санкцій.

Володимир Семенцов

Співзасновник та керуючий партнер INSPI Development

Отже, ситуація зараз така, що є ризик дійсно невчасно отримати житло. Але деякі забудовники йдуть на контакт і пропонують різні способи вирішення проблеми. А інколи людей просто ігнорують, і тут уже механізми, щоб повернути хоча б гроші, інші.

Що робити, якщо забудовник не виконав зобов'язань і не йде на контакт

Адвокат Ростислав Кравець пояснив, що все залежить від договору, який укладали щодо нерухомості. Загалом, за його словами, ми маємо таке законодавство, що в інвесторів у первинне житло прав не надто багато. І це, звісно, ускладнює процес, коли людям треба домогтися справедливості.

Насправді все залежить від того, за яким договором особа перераховувала гроші забудовникам. Бо договорів існує безліч: це і інвестування, і купівля, і попередній договір купівлі-продажу, і інші договори. Хоча може бути таке, що шансів у інвестора буде мало.

Ростислав Кравець

Голова профспілки "Українська незалежна фундація юристів", голова АТ "Кравець і партнери"

Загалом вирішити проблему між інвестором і забудовником можна кількома способами. Зокрема, якщо ще ситуація не критична, то можна зробити таке:

• підписати додаткову угоду, в якій можуть бути перенесені терміни будівництва, а також закріплена ціна, якщо інвестор скористався розтермінуванням;
• розірвати договір та повернути вкладені гроші інвесторові – але цей механізм не вигідний, перш за все, інвестору, який через інфляцію може втратити до половини вкладеної суми в доларовому еквіваленті;
• забудовник може дати знижки;
• обміняти квартиру в будинку, який знаходиться на початковій стадії будівництва, на рівноцінне житло в майже готовому об'єкті.

Проте трапляється й таке, коли людина не може зв'язатися з забудовником, він її ігнорує, а тим часом сума вже сплачена і житла немає. У такому випадку треба звертатися в суд.

Загалом вірогідність повернути гроші вкрай мала. Насправді все, що можна зробити, це ретельно ознайомитись із договором. Подивитись, які в ньому є обов'язки продавця, покупця тощо. І вже з огляду на це звертатись із відповідними позовами або відшкодування, або повернення суми. Або з огляду на готовність будинку вимагати визнати правовласність на цей об'єкт нерухомості. Можна створити з іншими інвесторами кооперативи, об'єднання, щоб добудувати і ввести в експлуатацію цю будівлю, – пояснив Кравець.

Він додав, що шанси дійсно невеликі, але вони завжди є, коли людина щось робить. Тобто, питання стоїть у тому, скільки сил доведеться прикласти для того, щоб досягти справедливості. Про волю й бажання обох сторін каже й Семенцов.

Насправді через війну головна можливість не втратити все – це вміння домовлятися. Первинний ринок досить крихкий, і щоб втримати його від руйнування, необхідна воля, як інвесторів, які готові почекати, так і забудовників, які налаштовані завершити розпочаті об'єкти, – підсумував Семенцов.

Раніше ми вже пояснювали, що в Україні з листопада набирають чинності норми Закону "Про внесення змін до Податкового кодексу України". Це може призвести до того, що кількість інвестиційних угод може суттєво скоротитися. Читайте, чи дійсно інвестувати в нерухомість може стати невигідно.

Дізнавайтеся також про те, що буде з цінами на квартири у Києві зовсім скоро і що буде з цінами на нерухомість до кінця року.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News