Залишиться тільки рахувати гроші: як обрати вигідну квартиру для інвестицій

Велика війна з Росією змусила покупців житла інакше дивитись на нерухомість. Наприкінці 2022 року до вимог додалися висока енергоефективність, розташування, наявність укриттів тощо. Є більша імовірність, що таке житло вдасться продати під час війни. Проте ці вимоги не витіснили всі інші, які існували до воєнного стану, і тому є певні правила для тих, хто хоче заробити на такому виді інвестицій.

Разом з експерткою ринку нерухомості Вікторією Берещак редакція Pro Гроші розповідає, що потрібно покупцям і які квартири найкращі для інвестицій в нерухомість.

Для прибутку треба мислити майбутнім

Інвестиційний попит через повномасштабний напад росіян впав майже до нуля, проте інвест-продажі, поодинокі випадки віри в ринок і віри в девелоперів все ж є. Берещак розповіла, що раніше ми мислили категоріями десятків і сотень квартир, оскільки інвестиційний попит бурхливо розвивався весь 2021 рік. Тоді він сягнув 35-40% від загального рівня і був левовою часткою в структурі покупок по ринку. Але зараз продажі впали у 10-15 разів, а інвестиційні продажі обмежуються окремими точковими угодами. І ними займаються, як правило, професійні рантьє.

Однак є головне правило для тих людей, які хочуть інвестувати в нерухомість: купувати треба лише ліквідне житло.

Це житло, яке буде актуальним і перепродасться за певну кількість років. Мислимо категоріями 3-5-7-10 років. Тобто, треба бути візіонерами і думати, що буде користуватись попитом у кінцевого споживача через 3 роки. Також треба розуміти, що ми обираємо ліквідне житло за форматом, концепцією, метражем квартири, характеристиками комплексу і репутацією девелопера.

Вікторія Берещак

Оглядачка ринку нерухомості

Отже, по-перше, якщо говорити про формат і концепцію загалом, на які зараз варто звертати увагу, то це комфорт+ і бізнес-клас. Експертка наголосила, що у жодному випадку не треба поступатись форматом і дивитись в бік масмаркету, прагнучи зекономити.

Формати, які популярні в цих двох сегментах, це поліфункціональний квартал, де, окрім житла, на території передбачена вся необхідна інфраструктура (комерційна, побутова, соціальна, рекреаційна тощо). Наступний варіант, на який варто звернути увагу, це екокомплекси за містом, які роблять ставку на рекреаційну і поліфункціональну інфраструктури. Тобто, це квартали, з яких не треба виїжджати далеко для своїх потреб, бо все необхідне є під домом. Одночасно робиться ставка на природу, хоча і поруч є блага цивілізації. Врешті третій формат – це багатофункціональні комплекси. Це, як правило, один-два чи три будиночки, але в них теж передбачено все необхідне для життя. До того ж вони роблять ставку на концепцію 15-хвилинного міста, де всі необхідні блага розташовані в межах 15 хвилин пішки.

У цих трьох форматах найбільше розвивається ринок, у них є розгалудження. І, насправді, вони, як правило, визначають більшість ліквідної пропозиції на ринку, – зазначила Берещак.

Також для успішного продажу інвестиційної квартири важлива квартирографія. Експертка каже, що часта помилка в тому, що люди, які тільки заходять в цей бізнес, думають, що краще купити 1-кімнатну квартиру, бо їх будуть купувати. Але куплять ту квартиру, яка розрахована під конкретну цільову групу. Тобто, треба розуміти, хто ваш покупець, кому ви хочете продати.

Знайти споживача можна на будь-яке житло. За словами експертки, до війни 1-кімнатні розбирали краще, але за теперішніми тенденціями імовірно, що попит, навпаки, буде на 2-кімнатні у межах 65-75 кв. м із європлануванням. А якщо говорити про поверх, то найкраще дивитись на ті, що розташовані від 3 до 13 поверхів, залежно від поверховості комплексу.

Коли розглядаєте інвестиційну квартиру, не можна поступатись якістю комплексу і її самої через те, що не вистачає грошей. Яка має бути ваша стратегія: якщо вам хочеться купити двокімнатну, щоб вона була ліквідніша і привабливіша в супер-класному комплексі, але на неї не вистачає, то дивимось комплекс не гіршої концепції, формату, але дивимось на менший метраж. Тобто, поступаємось метражем, але не загалом інфраструктурним наповненням. Це вкрай важливо, – наголосила Берещак.

Власне це квартири, у які вкладатися вигідніше. Однак є ще один нюанс, яким не варто гребувати. І це експертиза компанії.

Як перевірити забудовника і чому це важливо

Якщо раніше всім рекомендували перевіряти те, скільки компанія працює на ринку, скільки має збудованого житла, чи були затримки, довгобуди, що з юридичною чистотою земельної ділянки тощо. То зараз, крім цього всього, треба перевіряти й такий момент, чи будують вони по факту.

Тут краще зупинитись в межах місяця-двох, поспостерігавши за реальною динамікою на майданчику. Приїжджати раз на тиждень, бажано міняти дні, тобто не щотижня в суботу. Обов'язково спілкуватись з місцевими, читати форуми, звіти будівництва від девелопера, і дивитись, чи просто рухаються крани, чи є певна динаміка будівництва. Бажано, щоб динаміка була 7-10% на місяць. Насправді, похвалитись таким лідери ринку в Києві, які були до 24 лютого, можуть далеко не всі. Тому показник того, що будує компанія насправді, зараз дуже важливий, – зауважила Берещак.

Зараз є багато проблем у первинного ринку через війну. І затримки вже будуть по ринку приблизно на 8 місяців. До того ж, якщо компанія лише створює видимість і працює не на повну потужність, то затримки будуть ще більшими. Це псує плани інвесторам і не кожен готовий чекати, коли житло буде готовим.

Крім того, важлива стресостійкість девелопера і те, як він адаптується до реалій. Берещак каже, що елементарно треба спитати, чи подумали там вже про помпу для подачі води, якщо, наприклад, є власна свердловина. Тобто питання в тому, чи адаптується девелопер зважаючи на досвід війни. Фахівчиня зазначила, що проінвестувати можна, але ніхто не знає, що буде далі, і девелопер може просто виконати в кращому випадку свої зобов'язання, а всі проблеми залишаться на вас.

Тому якщо підсумувати, є кілька правил, як обрати квартиру, на якій точно можна буде заробити в майбутньому:

1. Обирати актуальні концепцію, формат, інфраструктурне наповнення, щоб все потрібне для життя було поруч і до нього було зручно добиратись.
2. Визначитись, хто ваш покупець, і для його потреб обрати правильне житло.
3. Орієнтуватись на перспективу у мінімум кілька років, і те, чи буде обрана квартира актуальна через цей час і чи вдасться її продати, якщо не за більші гроші, то хоча б за ціну, яку вона має зараз.
4. Перевіряти девелопера, щоб не залишитись із проблемами й точно отримати прибуток від такої інвестиції.

Водночас раніше ми вже розповідали, яке житло заборонено продавати в Україні, а також що буде з цінами на квартири в грудні.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News