Останется только считать деньги: как выбрать выгодную квартиру для инвестиций

Большая война с Россией заставила покупателей жилья по-другому смотреть на недвижимость. К концу 2022 года к требованиям добавились высокая энергоэффективность, расположение, наличие укрытий и т. д. Есть большая вероятность, что такое жилье удастся продать во время войны. Однако эти требования не вытеснили все другие, которые существовали до военного положения, и потому есть определенные правила для тех, кто хочет заработать на таком виде инвестиций.

Вместе с экспертом рынка недвижимости Викторией Берещак редакция Pro Гроші рассказывает, что нужно покупателям и какие квартиры лучше для инвестиций в недвижимость.

Для прибыли нужно мыслить будущим

Инвестиционный спрос из-за полномасштабного нападения россиян упал почти до нуля, однако инвест-продажи, единичные случаи веры в рынок и веры в девелоперов все же есть. Берещак рассказала, что раньше мы мыслили категориями десятков и сотен квартир, поскольку инвестиционный спрос бурно развивался весь 2021 год. Тогда он достиг 35-40% от общего уровня и являлся львиной долей в структуре покупок по рынку. Но сейчас продажи упали в 10-15 раз, а инвестиционные продажи ограничиваются отдельными точечными сделками. И ими занимаются, как правило, профессиональные рантье.

Однако есть главное правило для тех людей, которые хотят инвестировать в недвижимость: покупать нужно только ликвидное жилье.

Это жилье, которое будет актуально и перепродастся за определенное количество лет. Мыслим категориями 3-5-7-10 лет. То есть нужно быть визионерами и думать, что будет пользоваться спросом у конечного потребителя через 3 года. Также нужно понимать, что мы выбираем ликвидное жилье по формату, концепции, метражу квартиры, характеристикам комплекса и репутации девелопера.

Виктория Берещак

Обозреватель рынка недвижимости

Итак, во-первых, если говорить о формате и концепции в общем, на которые сейчас следует обращать внимание, то это комфорт+ и бизнес-класс. Эксперт подчеркнула, что ни в коем случае не нужно уступать форматом и смотреть в сторону масс-маркета, стремясь сэкономить.

Форматы, популярные в этих двух сегментах, это полифункциональный квартал, где, кроме жилья, на территории предусмотрена вся необходимая инфраструктура (коммерческая, бытовая, социальная, рекреационная и т.п.). Следующий вариант, на который стоит обратить внимание, это экокомплексы за городом, которые делают ставку на рекреационную и полифункциональную инфраструктуры. То есть это кварталы, из которых не нужно выезжать далеко для своих нужд, потому что все необходимое есть под домом. В то же время делается ставка на природу, хотя и рядом есть блага цивилизации. Наконец, третий формат – это многофункциональные комплексы. Это, как правило, один-два или три домика, но в них тоже предусмотрено все необходимое для жизни. К тому же они делают ставку на концепцию 15-минутного города, где все необходимые блага расположены в пределах 15 минут пешком.

В этих трех форматах наиболее развивается рынок, у них есть разветвления. И действительно, они, как правило, определяют большинство ликвидного предложения на рынке, – отметила Берещак.

Также для успешной продажи инвестиционной квартиры важна квартирография. Эксперт говорит, что частая ошибка в том, что люди, которые только заходят в этот бизнес, думают, что лучше купить 1-комнатную квартиру, потому что их будут покупать. Но купят ту квартиру, которая рассчитана под конкретную целевую группу. То есть надо понимать, кто ваш покупатель, кому вы хотите продать.

Найти потребителя можно на любое жилье. По словам эксперта, до войны 1-комнатные разбирали лучше, но по нынешним тенденциям вероятно, что спрос, наоборот, будет на 2-комнатные в пределах 65-75 кв. м с европланированием. А если говорить об этаже, то лучше всего смотреть на расположенные от 3 до 13 этажей в зависимости от этажности комплекса.

Когда рассматриваете инвестиционную квартиру, нельзя уступать качеству комплекса и ее самой из-за того, что не хватает денег. Какова должна быть ваша стратегия: если вам хочется купить двухкомнатную, чтобы она была более ликвидной и привлекательной в суперклассном комплексе, но на нее не хватает, то смотрим комплекс не худшей концепции, формата, но смотрим на меньший метраж. То есть, уступаем метражом, но не в целом инфраструктурным наполнением. Это очень важно, – подчеркнула Берещак.

Собственно, это квартиры, в которые вкладываться выгоднее всего. Однако есть еще один нюанс, которым не стоит пренебрегать. И это экспертиза компании.

Как проверить застройщика и почему это важно

Если раньше всем рекомендовали проверять то, сколько компания работает на рынке, сколько имеет построенного жилья, были ли задержки, долгострои, связанные с юридической чистотой земельного участка и т. д. Сейчас, кроме этого всего, нужно проверять и такой момент, строят ли они по факту.

Здесь лучше остановиться в пределах месяца-двух, понаблюдав за реальной динамикой на площадке. Приезжать раз в неделю, желательно менять дни, то есть не еженедельно в субботу. Обязательно общаться с местными, читать форумы, отчеты строительства от девелопера, и смотреть, просто ли двигаются краны или есть определенная динамика строительства. Желательно, чтобы динамика была 7-10% в месяц. На самом деле, похвастаться таким лидеры рынка в Киеве, которые были до 24 февраля, могут далеко не все. Поэтому показатель того, что компания строит на самом деле, сейчас очень важен, – отметила Берещак.

Сейчас есть много проблем у первичного рынка из-за войны. И задержки уже будут по рынку примерно на 8 месяцев. К тому же, если компания только создает видимость и работает не на полную мощность, то задержки будут еще больше. Это портит планы инвесторам и не каждый готов ждать, когда жилье будет готово.

Кроме того, важна стрессоустойчивость девелопера и то, как он адаптируется к реалиям. Берещак говорит, что элементарно нужно спросить, подумали ли там уже о насосе для подачи воды, если, например, есть скважина. То есть вопрос в том, адаптируется ли девелопер ввиду опыта войны. Специалист отметила, что проинвестировать можно, но никто не знает, что будет дальше, и девелопер может просто выполнить в лучшем случае свои обязательства, а все проблемы останутся на вас.

Поэтому если подытожить, есть несколько правил, как выбрать квартиру, на которой точно можно будет заработать в будущем:

1. Выбирать актуальную концепцию, формат, инфраструктурное наполнение, чтобы все нужное для жизни было рядом и к нему было удобно добираться.
2. Определитесь, кто ваш покупатель, и для его нужд выбрать правильное жилье.
3. Ориентироваться на перспективу минимум несколько лет, и то, будет ли выбранная квартира актуальна через это время и удастся ли ее продать если не за большие деньги, то хотя бы за цену, которую она имеет сейчас.
4. Проверять девелопера, чтобы не остаться с проблемами и получить прибыль от такой инвестиции.

В то же время раньше мы уже рассказывали, какое жилье запрещено продавать в Украине, а также, что будет с ценами на квартиры в декабре.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News