Ризик втратити житло і гроші – що приховують договори з нерухомістю

Договори можуть приховувати в собі безліч хитрих пасток і особливо це небезпечно у сфері нерухомості, оскільки йдеться про великі гроші та дах над головою.

Тож на прикладі договорів у цій царині сайт Pro Гроші розповідає, які небезпеки можуть бути в документі і де треба бути обережним.

Керуючий партнер ЮК "AS Legal" Максим Андрєєв зазначає, що одразу потрібно чітко розмежувати договори, які застосовуються на ринку первинної нерухомості та ті, що характерні при вторинному продажі майна.

Для первинного ринку характерні:

• договір купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно;
• договір пайової участі в будівництві;
• ф’ючерсні контракти;
• договір про відступлення права.

Для вторинного ринку характерні:

• договір купівлі-продажу нерухомого майна;
• договір дарування;
• договір міни;
• договір купівлі-продажу частки в статутному капіталі в підприємстві, де оформлено відповідне нерухоме майно.

Неможливо стверджувати, що певний вид договору є небезпечнішим, ніж інший. Фактично, кожна із перелічених вище угод є юридично визначеною та законодавчо встановленою формою певних правовідносин та має довготривалу історію застосування у практиці. Головна проблема і ризик – це використання нехарактерних договорів під чітко зрозумілі обставини та події.

Максим Андрєєв

Керуючий партнер ЮК "AS Legal"

Наприклад, ідея використовувати договір дарування, як спосіб реалізації майна має навести на певні думки у разі, якщо покупець не є близькою чи пов’язаною з продавцем особою.

Експерт розповідає, що раніше дарування використовувалось, як спосіб уникнення податкових зобов’язань, але зараз така практика відумерла, у зв’язку зі змінами в податковому законодавстві.

Необхідно зрозуміти, що найбільший ризик під час реалізації нерухомості несуть не самі договори, а саме будівельна документація та обставини, які призвели до виникнення у продавця права власності.

Ми неодноразово зустрічались з тим, коли, навіть, повністю правильно проведена угода купівлі-продажу майна в подальшому була оскаржена чи новий власник втрачав право власності на новопридбане майно, маючи на руках дійсний договір. А все виникало з того, що були оскаржені та скасовані підстави отримання цього майна продавцем, що і призводило в подальшому до втрати майна та грошей останнього покупця, – попереджає юрист.

Де шукати підступ у договорі?

Щодо небезпеки, яку можуть містити договори, тут треба звернути увагу на підставу виникнення права власності.

Наприклад, якщо це свідоцтво про право на спадщину за законом, то потрібно зрозуміти, в який спосіб особа його отримала.

Багато є випадків, коли певні особи визнають своє право на спадщину через те, що вони начебто проживали довгий строк з померлою особою. В таких ситуаціях нерідко буває, що громади вважають таке майно відумерлим та починають судові процеси, а заручником такої ситуації залишається покупець, – каже Андрєєв.

Строк виникнення права власності

Якщо особа хоче продати свою нерухомість через тиждень після реєстрації майна за нею та ще й за "гарною" ціною і ви бачите це в документах, слід задуматися чому саме так. Нерідко бувають ситуації, коли продавець намагається "перекинути" проблемну нерухомість з себе. А до чого це може призвести вже й нескладно здогадатися.

Також треба відслідковувати наявність дійсних судових спорів чи загалом суперечливих ситуацій (кредиторської заборгованості, кримінальних переслідувань, спорів щодо меж тощо).

Загалом, у разі наявності спорів щодо нерухомого майна – це завжди ризик, а у разі, якщо таке нерухоме майно реалізовано під час існуючих судових тяганин щодо заборгованості чи відносно такого майна, то такий правочин у майбутньому може бути визнаний фраудаторним, тобто таким, який боржник вчинив, щоб навмисно нашкодити кредитору.

Необ’єктивна оцінка майна

Зараз майже неможливо зробити оцінку за заниженою вартістю у зв’язку з автоматизацією процесів її отримання та наявністю регіональних цін на майно, але залишаються певні "інструменти".

Іноді, фактичний стан майна встановлюється як "аварійний", що дає змогу зробити оцінку значно нижчою. Якщо вона стане підставою для проведення угоди, в подальшому це може стати, як підставою для скасування договору, так і можливістю для контролюючих органів почати перевірку щодо правильності сплати податків.

Невідповідність технічної документації об’єкту

Такі випадки найбільш розповсюджені в сфері вторинних продажів. Самочинне будівництво, перепланування та перебудови – з усім цим можливо зустрітися у разі, якщо технічна документація не була перевірена на предмет актуальності.

Але більш катастрофічною може стати ситуація, коли об’єкт був збудований чи реконструйований на підставі невідповідних або, навіть, неіснуючих дозвільних документів.

В таких випадках, покупець залишається один на один з купою будівельно-технічних та юридичних проблем, вирішення яких буде коштувати значних коштів, нервів та часу.

Найбільш вразливим від ризикових угод з нерухомістю є саме покупець. Чому? Бо саме покупець несе ризик втрати як грошей, які він заплатив, так і нерухомого майна, яке він за них придбав. Так, є процедури реституції, тобто фактично повернення коштів покупцю, у разі, якщо угода була розірвана з вини продавця. Проте, практично, рішення суду отримується, а майна чи коштів у продавця вже й немає. І хто залишається у програші? Відповідь очевидна, – констатує юрист.

Існують і інші ризики під час угод з нерухомістю, але вони виключно ситуаційні та індивідуальні, виникають за специфічних обставин, ті, що ми навели вище, є найбільш розповсюдженими в повсякденному житті.

Чи можна оскаржити договір?

Юрист наголошує, що про варіант, коли особа хоче оскаржити договір через те, що передумала і їй захотілось повернути своє не пройде.

Але особи, чиї права та інтереси було порушено іншої стороною умисно чи необережно, а певні факти були приховані від них, підлягають захисту.

Судова практика щодо оскарження договорів в сфері нерухомості одна з найбільш розгалужених та динамічних, але, будь-який випадок має одночасно як загальні риси, так і індивідуальні, тому слід звертатися до спеціалістів.

Раніше сайт Pro Гроші писав, чи можна отримати у спадок чужі борги і розповідав, як оформити спадщину на квартиру в Україні.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News