Риск потерять жилье и деньги – что скрывают договоры с недвижимостью

Договоры могут скрывать в себе множество хитрых ловушек и особенно это опасно в сфере недвижимости, поскольку речь идет о больших деньгах и крыше над головой.

Поэтому на примере договоров в этой области сайт Pro Гроші рассказывает, какие опасности могут быть в документе и где нужно быть осторожным.

Управляющий партнер ЮК "AS Legal" Максим Андреев отмечает, что сразу нужно четко разграничить договоры, которые применяются на рынке первичной недвижимости и характерные при вторичной продаже имущества.

Для первичного рынка характерны:

• договор купли-продажи имущественных прав на недвижимое имущество;
• договор долевого участия в строительстве;
• фьючерсные контракты;
• договор об уступке права.

Для вторичного рынка характерны:

• договор купли-продажи недвижимого имущества;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор купли-продажи доли в уставном капитале на предприятии, где оформлено соответствующее недвижимое имущество.

Невозможно утверждать, что определенный вид договора опаснее другого. Фактически, каждое из вышеперечисленных соглашений является юридически определенной и законодательно установленной формой определенных правоотношений и имеет длительную историю применения в практике. Главная проблема и риск – это использования нехарактерных договоров под четко понятные обстоятельства и события.

Максим Андреев

Управляющий партнер ЮК "AS Legal"

Например, идея использовать договор дарения, как способ реализации имущества, должен натолкнуть на определенные мысли в случае, если покупатель не является близким родственником или связанным с продавцом лицом.

Эксперт рассказывает, что ранее дарение использовалось как способ избегания налоговых обязательств, но сейчас такая практика вымерла, в связи с изменениями в налоговом законодательстве.

Необходимо понять, что наибольший риск при реализации недвижимости несут не сами договоры, а именно строительная документация и обстоятельства, приведшие к возникновению у продавца права собственности.

Мы неоднократно сталкивались с тем, когда даже полностью правильно проведенная сделка купли-продажи имущества в дальнейшем была обжалована или новый собственник терял право собственности на новоприобретенное имущество, имея на руках действительный договор. А все возникало из того, что были обжалованы и отменены основания получения этого имущества продавцом, что и в дальнейшем приводило к потере имущества и денег последнего покупателя, – предупреждает юрист.

Где искать подвохи в договоре?

Относительно опасности, которую могут содержать договоры, здесь следует обратить внимание на основание возникновения права собственности.

Например, если это свидетельство о праве на наследство по закону, то нужно понять, каким образом лицо его получило.

Много случаев, когда определенные лица признают свое право на наследство из-за того, что они якобы проживали долгий срок с умершим лицом. В таких ситуациях нередко бывает, что общины считают такое имущество отумершим и начинают судебные процессы, а заложником такой ситуации остается покупатель, – говорит Андреев.

Срок возникновения права собственности

Если лицо хочет продать свою недвижимость через неделю после регистрации имущества на нее и еще и по "хорошей" цене и вы видите это в документах, следует задуматься почему это именно так. Нередко бывают ситуации, когда продавец пытается "сбросить" проблемную недвижимость с себя. А к чему это может привести, несложно догадаться.

Также следует отслеживать наличие действительных судебных споров или вообще противоречивых ситуаций (кредиторской задолженности, уголовных преследований, споров относительно границ и т.п.).

Наличие споров относительно недвижимого имущества – это всегда риск, а в случае, если такое недвижимое имущество реализовано во время текущих судебных тяжб относительно задолженности или в отношении такого имущества, то такая сделка в будущем может быть признана фраудаторной, то есть такой, которую должник совершил, чтобы намеренно навредить кредитору.

Необъективная оценка имущества

Сейчас почти невозможно произвести оценку по заниженной стоимости в связи с автоматизацией процессов ее получения и наличием региональных цен на имущество, но остаются определенные "инструменты".

Иногда фактическое состояние имущества устанавливается как "аварийное", что позволяет сделать оценку значительно ниже. Если она станет основанием для проведения сделки, в дальнейшем это может стать как основанием для расторжение договора, так и возможностью для контролирующих органов начать проверку правильности уплаты налогов.

Несоответствие технической документации объекту

Такие случаи наиболее распространены в сфере вторичных продаж. Самочинное строительство, перепланировка и перестройки – со всем этим можно столкнуться в том случае, если техническая документация не была проверена на предмет актуальности.

Но более катастрофической может стать ситуация, когда объект был построен или реконструирован на основании несоответствующих или даже несуществующих разрешительных документов.

В таких случаях, покупатель остается один на один с кучей строительно-технических и юридических проблем, решение которых будет стоить значительных средств, нервов и времени.

Наиболее уязвим от рисковых сделок с недвижимостью именно покупатель. Почему? Потому что именно покупатель несет риск потери как денег, которые он заплатил, так и недвижимого имущества, которое он за них приобрел. Да, есть процедуры реституции, то есть фактически возврат средств покупателю, в случае, если сделка была расторгнута по вине продавца. Однако практически решение суда получают, а имущества или средств у продавца уже и нет. И кто остается в проигрыше? Ответ очевиден, – констатирует юрист.

Существуют и другие риски при сделках с недвижимостью, но они исключительно ситуативные и индивидуальные, возникают при специфических обстоятельствах, те, что мы привели выше, наиболее распространены в повседневной жизни.

Можно ли обжаловать договор?

Юрист отмечает, что вариант, когда человек хочет обжаловать договор из-за того, что передумал и ему захотелось вернуть свое не пройдет.

Но лица, чьи права и интересы были нарушены другой стороной умышленно или неосторожно, а некоторые факты были скрыты от них, подлежат защите.

Судебная практика по обжалованию договоров в сфере недвижимости одна из наиболее разветвленных и динамичных, но любой случай имеет одновременно как общие черты, так и индивидуальные, поэтому следует обращаться к специалистам.

Ранее сайт Pro Гроші писал, можно ли получить в наследство чужие долги и рассказывал, как оформить наследство на квартиру в Украине.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News