Небезпечні квартири: 5 ознак того, що житло потрібно оминати

Придбання квартири може принести не лише щастя та приємні зміни, а й чимало неприємностей, якщо ви оберете проблемну нерухомість. Юристи досить часто стикаються із наслідками такого вибору у своїй практиці.

Сайт Pro Гроші поспілкувався із керівником практики земля та нерухомість юридичної фірми "Адвінтел" Віталієм Каплієнко про ознаки небезпечних квартир.

Перш за все, варто ретельно та уважно підійти до вибору квартири та умов придбання, тобто провести аналіз житла, дізнатись історію чи порядок набуття права власності, радить експерт.

Юрист виділив основні ознаки того, що нерухомість краще не купувати, і перша – це ціна.

Надто низька ціна

Це, звісно, приваблює покупця, але в багатьох випадках приховує у собі проблеми, про які новий власник може дізнатись вже після укладання договору купівлі-продажу. Наприклад, проблеми з документацією або неповнолітні діти, прописані в цій квартирі, чи наявність судового спору.

Тож, якщо ціна квартири на порядок нижче за вартість іншої, схожої за параметрами квартири, потрібно бути готовим до ризиків.

Тобто ми всі розуміємо, що ціна є одним з вирішальних факторів при виборі квартири, але ми також розуміємо, що дешева квартира – це перша ознака яка вказує на те, що потрібно бути дуже обережним та максимально ретельно перевірити таку нерухомість.

Віталий Каплієнко

Адвокат, керівник практики земля та нерухомість юридичної фірми Advintel

Продаж за довіреністю

Дуже часто трапляється ситуація, коли від імені власника виступає особа, яка діє на підставі довіреності. Така схема найбільш поширена у шахраїв.

Відсутність власника під час укладання угоди виключає можливість переконатись у його волевиявленні та дієздатності, тож розв’язує руки шахраям, а довіреність часто служить зручним інструментом.

В даному випадку варто звернути увагу на особу представника власника квартири.

Як правило, за довіреністю від імені продавця виступають близькі родичі, а також ріелтори. І цю інформацію можна перевірити з відкритих джерел і наявних документів.

Бувають також випадки, коли похилий вік власника квартири не дає йому можливості зрозуміти, що він підписує, та суть такого документу, чим користуються шахраї, – розповідає Каплієнко.

Наявність судових спорів та заборгованості власника

Під час укладання угоди покупцю потрібно впевнитись, що власник квартири не має боргів, і договір купівлі-продажу квартири не буде згодом визнаний недійсним.

Цивільно-правовий договір не може використовуватися учасниками цивільних відносин для уникнення сплати боргу або виконання судового рішення.

Тому не виключається визнання договору недійсним, якщо суд вважатиме, що він був направлений на уникнення звернення стягнення на майно боржника. Якщо договір визнають недійсним, то і ваші права на куплену квартиру також.

Крім того, якщо під час придбання квартири власник пропонує покупцю, наприклад, зазначити в договорі купівлі-продажу не реальну ціну за якою відбувається реалізація квартири, а набагато нижчу цифру, це має насторожити.

Від такої угоди варто однозначно відмовитися, через те що, указавши суму меншу за реальну, покупець ризикує, у разі визнання договору недійсним, залишитись і без квартири, і без власних грошей, – попереджає експерт Адвінтел.

У разі наявності судових спорів щодо права власності на квартиру, яку ви хочете придбати, варто розуміти, що на момент укладання договору в державних реєстрах може і не міститись запису про заборону вчинення будь-яких дій щодо цієї квартири, в тому числі, реалізацію.

Однак така заборона може з’явитися в будь який час, і це означає, що покупець ризикує залишитись без квартири та грошей.

Квартира, отримана в спадок

Квартири, отримані в результаті вступу в спадщину, відлякують покупців, оскільки неможливо передбачити наслідки такої покупки.

Може статися багато чого, наприклад, з’являться родичі, люди, які мають право на обов’‎язкові частки у спадщині. Також трапляються випадки з підробленими заповітами.

Крім того, квартира, набута на підставі заповіту, все одно не вберігає від проблем у майбутньому. Оскільки є таке поняття, як обов’‎язкова частка у спадщині. На неї мають право:

• малолітні діти;
• неповнолітні діти;
• повнолітні непрацездатні діти спадкодавця;
• непрацездатна вдова (вдівець);
• непрацездатні батьки.

Від нещодавно успадкованого об’‎єкта краще відмовитися, а от якщо з моменту переходу права власності на успадковану квартиру пройшло декілька років, то це вже більш прозора та прогнозована угода, – радить юрист.

В квартирі зареєстровані неповнолітні

Особливу увагу українського законодавства звернено на захист прав неповнолітніх щодо житла, і залежно від того, має дитина частку в квартирі або просто в ній зареєстрована, відрізняється порядок реалізації такого об'єкта.

Продавці можуть не надати значення цьому питанню, а покупець може придбати квартиру без перевірки виписки всіх членів сім’ї продавця та інших осіб тощо.

Якщо серед власників нерухомості є діти, продати її можна, лише надавши неповнолітньому іншу житлову площу, яка за розміром, станом та умовами проживання не буде поступатися попередній.

Для цього потрібен дозвіл органів опіки і піклування, а без цього нотаріус може відмовитися проводити операцію, а якщо вона і відбудеться, то все одно буде визнана недійсною.

Якщо неповнолітня дитина лише прописана в квартирі, для її продажу необхідно надати їй нове місце проживання. Дитину не можна зняти з місця реєстрації, не прописавши за новою адресою. І це питання має вирішувати продавець.

У будь-якому випадку, під час продажу квартири, до якої мають відношення неповнолітні, необхідно звертатися до органу опіки і піклування. Такого ж порядку дій треба дотримуватись і тоді, коли у об’єкті нерухомості зареєстровані непрацездатні особи.

Раніше сайт Pro Гроші писав, як правильно придбати квартиру за кордоном і розповідав, коли квартира у спадщину може нести більше проблем, ніж користі.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News