Нерухомість за кордоном: як купити квартиру мрії і не отримати проблем

В умовах війни та нестабільної економічної ситуації в Україні придбання нерухомості за кордоном набуло додаткової актуальності, адже, з одного боку, це менш ризикова інвестиція, а з іншого, це місце для безпечного перебування на час бойових дій на батьківщині.

Під час придбання квартири в іноземній юрисдикції може виникнути дуже багато нюансів, про які Pro Гроші розповів керівник практики земля та нерухомість юридичної фірми "Адвінтел" Віталій Каплієнко.

Особливості угод переважно залежать від двох факторів:

• перший – законодавство країни, в якій знаходиться бажана нерухомість;
• другий – мета та можливості (в першу чергу фінансові) покупця.

"Для успішного та необтяжливого володіння нерухомістю за кордоном дуже важливо, щоб обидва вищезазначені фактори корелювали між собою. Підходячи до питання прагматично, в першу чергу треба визначитись з метою, для якої купується нерухомість", – радить експерт.

Проживання

Якщо головною метою є тривале проживання в тій країні, де купується нерухомість, то в пріоритеті – дізнатись, які пільги надає діюче законодавство такої країни власникам нерухомості в частині отримання візи, права постійного проживання, права на працевлаштування та отримання громадянства, а також які умови для отримання таких пільг.

Наприклад, для отримання права постійного проживання в Туреччині достатньо просто придбати нерухомість на будь-яку суму.

Однак, якщо на меті отримання турецького громадянства, то вартість інвестиції в нерухомість має становити не менше 75 тисяч доларів, а в разі інвестиції на суму понад 400 тисяч доларів можна розраховувати на громадянство по спрощеній схемі.

Крім того, на право постійного проживання та громадянство Туреччини можуть претендувати всі члени родини власника нерухомості.

В той же час, законодавство Іспанії передбачає можливість видачі іноземним громадянам посвідки на постійне проживання в разі інвестиції лише в комерційну нерухомість країни, і в розмірі понад 500 тисяч євро.

"Серед країн ЄС суттєві пільги в частині отримання громадянства або права постійного проживання для власників нерухомості надають також Кіпр, Мальта, Португалія і Латвія", – каже Каплієнко.

А ось в деяких країнах, наприклад в Німеччині, придбання нерухомості взагалі не дає права на постійне проживання, а лише право на довготривалу візу (до 180 днів на рік).

Дохід

Якщо ж метою є отримання доходу від оренди або перепродажу за вищу ціну, то необхідно обов'язково враховувати податкові аспекти.

"В одних країнах оподаткування та інші витрати пов'язані з купівлею-продажом і володінням нерухомістю можуть бути більш-менш поблажливими, а інших – складатимуть відчутну частку від очікуваного доходу", – попереджає юрист.

Наприклад, власники нерухомості в Болгарії сплачують щорічний податок на нерухомість в розмірі 0,15% від вартості об'єкта, а також податок на вивезення сміття в розмірі 0,1-0,3 %, розповідає Каплієнко.

Податок з доходу від здачі нерухомості в оренду в Болгарії складає 10% суми доходу, аналогічна ставка податку і з доходу від продажу нерухомості.

У Франції податок з доходу від оренди складає 20% плюс 15,5% соціальний збір, а з доходу від продажу нерухомості податок становить вже 34,5% та ще додатково від 2 до 6% у випадку, якщо такий дохід перевищує 50 тисяч євро.

"В контексті оподаткування дуже важливо також вивчити питання про наявність угод про уникнення подвійного оподаткування між Україною та країною, в якій купується нерухомість.Варто також взяти до уваги, що деякі країни встановили обмеження або навіть заборону на придбання нерухомості іноземцями", – наголосив представник "Адвінтел".

В Австрії квартиру можуть придбати лише особи, які проживають на території країни понад три роки.

А в Швейцарії в залежності від кантона іноземний громадянин або взагалі не має права купувати нерухомість, або має таку можливість лише за наявності права постійного проживання в країні.

Обійти такі обмеження можливо, наприклад якщо купувати нерухомість не у свою власність, а у власність юридичної особи – резидента такої країни, але це складний та набагато дорожчий шлях.

До того ж постійне проживання людей в квартирі, яка належить юридичній особи, може викликати питання у контролюючих органів.

Оплата

Окремим питанням є формат оплати за нерухомість та необхідність підтверджувати законність походження коштів.

Особливо гостро це питання стоїть в ЄС та Великій Британії, де банки та деякі інші особи зобов'язані проводити перевірку інформації про джерела коштів та джерела статків клієнта.

Влада Великобританії може навіть поставити питання про конфіскацію нерухомості, якщо її власник не зможе довести законність коштів, витрачених на її придбання.

Що ж до фактичного переміщення коштів за кордон, то в умовах воєнного стану було введено ряд обмежень щодо обсягу коштів, які можна перерахувати або вивезти готівкою за кордон.

"Враховуючи, що ситуація з такими обмеженнями постійно змінюється, доцільно буде попередньо звернутись до фахівців українського банку задля попередньої перевірки можливості переказати необхідну суму на іноземні рахунки", – радить експерт.

І наостанок варто наголосити на тому, що під час купівлі нерухомості за кордоном дуже важливо залучити на свій бік консультанта, який дуже добре орієнтується у всіх тонкощах придбання та володіння нерухомістю у відповідній країні.

Він має допомогти покупцю не тільки інформаційно, а й здійснити практичне супроводження всього процесу, проаналізувати та внести правки до договору, перевірити об'єкт нерухомості, його власників та правовстановлюючі документи, допомогти стати на облік в податкових органах, тощо.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News