Інвестиції в нерухомість: як вибрати об'єкт та розрахувати прибутковість

Ринок нерухомості потроху починає відновлюватися, а тому деякі українці знову замислюються над тим, аби почати інвестувати в нього.

Експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак розповіла про те, як правильно вибрати об'єкт та розрахувати його прибутковість.

Найважливіше — визначитися: для чого вам зараз вкладати гроші у нерухомість. Якщо це дійсно інвестиційна мета: ви хочете пересидіти гіперінфляцію, знецінення гривні, заробити – це одна історія.

Якщо ж ви хочете просто придбати собі нерухомість і зайти на моменті, коли ціна нижче, ніж буде в перспективі, адже собівартість буде дорожчати – це інша історія.

У випадку інвестиційної нерухомості вам обовʼязково треба дивитися на її ліквідність.

Що визначає ліквідність

По-перше, формат та концепція комплексу, його клас або сегмент.

Найбільш ліквідними зараз є проєкти в сегментах комфорт+ та бізнес-клас, у форматах поліфункціональний квартал, заміський екокластер або міський комплекс у форматі "місто в місті" з рекреаційним потенціалом, коли на території є великий двір-парк, багато простору для прогулянок і спортивної активності. Ці формати є найбільш ліквідними з точки зору не втрачання попиту на житло, – говорить експертка.

Такі комплекси гарантують, що людина купує не просто квадратні метри, а саме:

• стиль життя, в якому продумані зонування території;
• наповнення інфраструктурою;
• соціальний аспект, якщо поєднати між собою геть різні соціальні групи, які будуть жити на цій території;
• соціально-побутову інфраструктуру (школа, дитячий садочок, центр розвитку).

Ви маєте розуміти, для кого цю нерухомість ви придбали. Якщо ви визначите чітко, хто ця людина, вам буде легше зрозуміти, які в неї потреби й на яку нерухомість націлюватися, – додає Вікторія Берещак.

Якщо ви знайшли нерухомість, яка відповідає цим характеристикам, то вкрай необхідно дивитися на реальну будівельну динаміку, адже поки вона не відповідає тому, про що заявляють девелопери.

Якою має бути нормальна динаміка

Навіть з урахуванням війни вона має бути не менше 7-8% від загального ступеня готовності на місяць. У теплий період року це має бути не менше одного поверху моноліта.

Раніше до війни ми казали, що заходити на котловані набагато вигідніше, адже ви інвестуєте з мінімальною вартістю і протягом терміну будівництва заробляєте на зростанні ціни квадратного метра. В середньому за 2021 рік в сегменті комфорт+ середнє зростання вартості було в межах 30-35%, а в бізнес-класі 35-40% в деяких проєктах було. Звичайно, зараз таких відсотків ви практично не знайдете, – запевняє експертка.

Сьогодні інвестування в нерухомість це не про те, як зайти й через рік вийти та отримати дивіденди. Сьогодні це розуміння, як проінвестувати в комплекс, який буде потрібен покупцеві через рік, два, три, й дочекатися того моменту, коли реальний попит на ринку нерухомості відновиться до того рівня, що вам буде вигідно виходити зі своєю квартирою в продаж і заробляти на зростання вартості.

В потенціалі, якщо ви правильно оберете об'єкт, враховуючи консенсусний, середньозважений між позитивним і негативним сценарій, то в перспективі ви маєте заробити близько Х 1,5, але якщо це хороший комплекс. Якщо ви заробите на ньому приблизно 50-60%, то це також хороший показник, – додає Вікторія Берещак.

Окрім будівельної динаміки, вам також варто подивитися на юридичну чистоту комплексу. Що це означає:

• перевірити дозвільну комплектацію на землю;
• щоб був договір оренди й цей договір був на тривалий термін, а також не стосувався того, що там можуть щось добудувати у 2023 році, а у 2024 році вже закінчується його термін дії;
• цільове призначення землі;
• ліцензію генерального підрядника;
• дозвіл на будівництво;
• також не забудьте перевірити юридичну чистоту компанії.

Яку нерухомість краще придбати

Зверніть увагу на середні поверхи. Якщо ми говоримо про квадратуру, то раніше краще брали однокімнатні квартири. Однак наразі ситуація змінилась.

Зверніть увагу на дво- і трикімнатні, адже люди сьогодні шукають житло більших площ, тому що дуже часто вони будуть жити з родичами, близькими. Великі квартири матимуть попит.

Раніше ми розповідали, що в Україні оновили правила сплати податків на нерухомість. Також ми писали, що українцям зараз варто робити з нерухомістю.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News