Инвестиции в недвижимость: как выбрать объект и рассчитать прибыльность

Рынок недвижимости лишь понемногу начинает восстанавливаться, а потому некоторые украинцы снова задумываются над тем, чтобы начать инвестировать в него.

Эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак рассказала о том, как правильно выбрать объект и рассчитать его доходность.

Самое важное — определиться: для чего вам сейчас вкладывать деньги в недвижимость Если это действительно инвестиционная цель: вы хотите пересидеть гиперинфляцию, обесценивание гривны, заработать – это одна история.

Если вы хотите просто приобрести себе недвижимость и зайти на моменте, когда цена ниже, чем будет в перспективе, ведь себестоимость будет дорожать – это другая история.

В случае инвестиционной недвижимости вам обязательно нужно смотреть на нее ликвидность.

Что определяет ликвидность

Во-первых, формат и концепция комплекса, его класс или сегмент.

Наиболее ликвидны сейчас проекты в сегменте комфорт+ и бизнес-класс, в форматах полифункциональный квартал, загородный экокластер или городской комплекс в формате "город в городе" с рекреационным потенциалом, когда на территории есть большой двор-парк, много пространства для прогулок и спортивной активности. Эти форматы являются наиболее ликвидными с точки зрения не теряемого спроса на жилье, – говорит эксперт.

Такие комплексы гарантируют, что человек покупает не просто квадратные метры, а именно:

• стиль жизни в котором продумано зонирование территории;
• наполнение инфраструктурой;
• социальный аспект, как соединить между собой совершенно разные социальные группы, которые будут жить на этой территории.;
• социально-бытовую инфраструктуру (школа, детский сад, центр развития).

Вы должны понимать, для кого эту недвижимость вы приобрели. Если вы определите четко, кто этот человек, вам будет легче понять, какие у него нужды и на какую недвижимость нацеливаться, – добавляет Виктория Берещак.

Если вы обнаружили недвижимость, которая отвечает этим характеристикам, то вам крайне необходимо смотреть на реальную строительную динамику, ведь пока она не соответствует тому, о чем заявляют девелоперы.

Какой должна быть нормальная динамика

Даже с учетом войны она должна быть не меньше 7-8% от общей степени готовности в месяц. В теплый период года это должно быть не менее одного этажа монолита.

Раньше до войны мы говорили, что заходить на котлованы гораздо выгоднее, ведь вы инвестируете с минимальной стоимостью и в течение срока строительства зарабатываете на росте цены квадратного метра. В среднем за 2021 год в сегменте комфорт+ средний рост стоимости был в пределах 30–35%, а в бизнес-классе 35–40% в некоторых проектах был. Конечно, сейчас таких процентов вы практически не найдете, – уверяет эксперт.

Сегодня инвестирование в недвижимость это не о том, как зайти и через год выйти и получить дивиденды. Сегодня это понимание, как инвестировать в комплекс, который потребуется покупателю через год, два, три, и дождаться того момента, когда реальный спрос на рынке недвижимости восстановится до того уровня, что вам будет выгодно выходить со своей квартирой в продажу и зарабатывать на росте стоимости.

В потенциале, если вы правильно выберите объект, учитывая консенсусный, средневзвешенный между положительным и отрицательным сценарий, то в перспективе вы должны заработать около Х 1,5, но если это хороший комплекс. Если вы заработаете на нем примерно 50-60%, то это тоже хороший показатель, – добавляет Виктория Берещак.

Кроме строительной динамики, вам также следует посмотреть на юридическую чистоту комплекса. Что это значит:

• проверить разрешительную комплектацию на землю;
• чтобы был договор аренды и этот договор был на длительный срок, а также не касался того, что там могут что-то достроить в 2023 году, а в 2024 уже истекает его срок действия;
• целевое предназначение земли;
• лицензию генерального подрядчика;
• разрешение на строительство;
• также не забудьте проверить юридическую чистоту компании.

Какую недвижимость лучше приобрести

Обратите внимание на средние этажи. Если мы говорим о квадратуре, то раньше лучше брали однокомнатные квартиры. Однако ситуация изменилась.

Обратите внимание на двух и трехкомнатные, ведь люди сегодня ищут жилье больших площадей, потому что очень часто они будут жить с родственниками, близкими. Большие квартиры будут пользоваться спросом.

Раньше мы рассказывали, что в Украине обновили правила уплаты налогов на недвижимость. Также мы писали, что украинцам сейчас стоит делать с недвижимостью.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News