Некоторые украинцы могут остаться без жилья и денег – что делать, если застройщик не отдает квартиру

Рынок недвижимости в феврале 2022 года замер, люди перестали инвестировать в жилье из-за больших рисков и падения платежеспособности. Однако осталась часть клиентов, вложившая деньги в квартиры в новостройках еще до полномасштабного вторжения РФ. Именно из-за войны у застройщиков и возникли задержки, а также невозможность достроить объекты.

Вместе с экспертами редакция Pro Гроші разобралась, когда застройщик может не вовремя сдать жилье, что делать в таком случае инвестору, и как поступить, если застройщик вообще перестал выходить на связь.

Почему могут возникнуть проблемы с застройщиком

Ситуации, когда недоразумения и нарушения условий договоров возникали между застройщиками и инвесторами, были еще до полномасштабной войны. Способы решения спорных вопросов во время военного положения особо не изменились, но для людей, которые вкладываются в недвижимость, проблема стала более острой. Каждый сегодня пытается защитить свои деньги, потому что непредсказуемость боевых действий влияет и на доходы, и на имущество.

Но несмотря ни на что война фактически перевела первичный рынок в режим "базара", когда нет единых механизмов, как уладить какие-либо спорные или противоречивые вопросы между застройщиком и инвестором. В частности, об этом говорит эксперт рынка недвижимости Владимир Семенцов. По его словам, сейчас часто все решается в индивидуальном порядке без особой огласки.

Эксперт пояснил, что сроки переноса сдачи домов в эксплуатацию увеличились по меньшей мере на 3-6 месяцев. Сейчас крупнейшие девелоперы пытаются как можно скорее завершить уже начатые объекты, обладающие высокой степенью готовности. В то же время, на рынке 75% объектов находятся на стадиях работ до 1 года, а средний срок строительства составляет 1,5-2 года. То есть, для инвесторов около 70% ЖК наступили очень проблемные времена и рисков стало больше.

Война – это условие форс-мажора. Поэтому подписанты инвестиционных соглашений оказались в состоянии, когда не могут выполнить свои обязательства друг перед другом. С одной стороны, форс-мажор снимает с застройщика привязку к срокам строительства и вводу объектов в эксплуатацию. А с другой, инвестор может воспользоваться состоянием войны и не соблюдать условия платежей, если объект приобретен через механизм рассрочки, или вообще разорвать сделку, получив вложенные средства без штрафных санкций.

Владимир Семенцов

Соучредитель и управляющий партнер INSPI Development

Итак, ситуация сейчас такова, что есть риск действительно не вовремя получить жилье. Но некоторые застройщики идут на контакт и предлагают разные способы решения проблемы. А иногда людей просто игнорируют, и здесь уже механизмы вернуть хотя бы деньги, другие.

Что делать, если застройщик не выполнил обязательств и не идет на контакт

Адвокат Ростислав Кравец объяснил, что все зависит от договора, который заключали по недвижимости. В целом, по его словам, мы имеем такое законодательство, что у инвесторов в первичное жилье прав не слишком много. И это, конечно, усложняет процесс, когда людям нужно добиться справедливости.

На самом деле все зависит от того, по какому договору лицо перечисляло деньги застройщикам. Ибо договоров существует множество: это и инвестирование, и покупка, и предварительный договор купли-продажи, и другие договоры. Хотя может быть такое, что шансов у инвестора будет мало.

Ростислав Кравец

Глава профсоюза "Украинский независимый фонд юристов", глава АО "Кравец и партнеры"

В общем, решить проблему между инвестором и застройщиком можно несколькими способами. В частности, если еще ситуация не критична, то можно сделать следующее:

• подписать дополнительное соглашение, в котором могут быть перенесены сроки строительства, а также закреплена цена, если инвестор воспользовался рассрочкой;
• расторгнуть договор и вернуть вложенные деньги инвестору – но этот механизм не выгоден, прежде всего, инвестору, который из-за инфляции может потерять до половины вложенной суммы в долларовом эквиваленте;
• застройщик может дать скидки;
• обменять квартиру в доме, находящемся на начальной стадии строительства, на равноценное жилье в почти готовом объекте.

Однако случается и такое, когда человек не может связаться с застройщиком, он его игнорирует, а между тем сумма уже уплачена и жилья нет. В таком случае нужно обращаться в суд.

В общем, вероятность вернуть деньги крайне мала. На самом деле, все, что можно сделать, это тщательно ознакомиться с договором. Посмотреть, какие в нем обязанности продавца, покупателя и т.д. И уже учитывая это, обращаться с соответствующими исками либо возмещения, либо возврата суммы. Или учитывая готовность дома требовать признать правособственность на этот объект недвижимости. Можно создать с другими инвесторами кооперативы, объединения, чтобы достроить и ввести в эксплуатацию это здание, – объяснил Кравец.

Он добавил, что шансы действительно невелики, но они всегда есть, когда человек что-то делает. То есть вопрос стоит в том, сколько сил придется приложить для того, чтобы добиться справедливости. О воле и желании обеих сторон говорит и Семенцов.

На самом деле из-за войны главная возможность не потерять все – это умение договариваться. Первичный рынок достаточно хрупок, и чтобы удержать его от разрушения, необходима воля, как готовых подождать инвесторов, так и застройщиков, которые настроены завершить начатые объекты, – подытожил Семенцов.

Ранее мы уже объясняли, что в Украине с ноября вступают в силу нормы Закона "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины". Это может привести к тому, что количество инвестиционных соглашений может значительно сократиться. Читайте, действительно ли инвестировать в недвижимость может стать невыгодно.

Узнайте также о том, что будет с ценам на квартиры в Киеве совсем скоро и что будет с ценами на недвижимость к концу года.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News