Аби не втратити грошовий капітал: у які квартири у Києві зараз варто вкладатися

Зазвичай українці купують нерухомість або з метою власного проживання, або з інвестиційною метою, для подальшої здачі об'єкта в оренду. Але ці дві цілі об’єднує одна загальна – ви вкладаєте свій грошовий капітал, аби зберегти його в часі. А якщо робити це з розумом, то, звісно, можна розраховувати й на додану вартість від продажу в майбутньому.

В які квартири у Києві краще вкладатися зараз, роз'яснив експерт з нерухомості та автор блогу home_realtor Віталій Свірідов.

Насправді вигідно вкластися можна не лише в новобудови, а ще й в застарілий фонд (масову радянську серію забудови з 1950 по 1990 роки), таких прикладів досить багато на ринку.

Це може бути покупка трикімнатної квартири в АППС серії біля метро з метою її розділу на три смартквартири. Як приклад також можна розглядати покупку якоїсь недооціненої ринком квартири, з тих чи інших причин. Але, все ж таки, це більш екзотичні випадки, і для цього вам треба дійсно непогано в цьому розбиратися.

Віталій Свірідов

Експерт з нерухомості та автор блогу home_realtor

Що варто обрати: новий чи старий фонд?

Річ не лише у тім, що радянський фонд вже вичерпав свій термін експлуатації, просто його багато у Києві, а нового та сучасного фонду дуже мало. З 11 500 будинків в столиці лише 1 500 нового фонду, а решта 10 000 будинків – старого. Виходить, що в місті лише 13% нового фонду та 87% старого.

З цих 10 000 будинків добра половина вважається відверто застарілим фондом. І такий фонд вже реально потребує реновації, на яку, до речі, багато хто чекає. Але я б не чекав. Про цю реновацію йдеться останні 17 років. І що встигли за цей час? Зробили перелік об’єктів, що підлягають реконструкції та прийняли рішення, що за пів мільярда гривень будуть проводити їх інвентаризацію, – каже Віталій Свірідов.

Це питання відкладене мінімум до 2030 року, оскільки Київ не має стільки коштів на реалізацію. Місцева влада сподівається лише на інвесторів. А потенційні інвестори та девелопери зі свого боку бачать в цьому лише купу проблем з відселенням власників квартир, узгодженням площі, яку треба надати взамін, та відсутністю підтримки.

Загалом, якщо зносити будівлі, то потрібно зносити цілий квартал для того, аби побудувати "місто в місті", створити ту концепцію, якої наразі потребує ринок нерухомості.

Жоден девелопер не захоче зносити один-два будинки та щось будувати на цьому місці, оскільки так не вирішується питання з інфраструктурою.

Віталій Свірідов

Експерт з нерухомості та автор блогу home_realtor

Інша справа для забудовників – це промислові зони. Тут вже можна розмахнутися на якийсь новий житловий комплекс "Файна Таун", "Комфорт Таун" або "Варшавський". Оскільки всі необхідні мережі (світло, вода, каналізація) вже є, та й відселяти нікого не потрібно. Ба більше, навіть зносити конструкції старих ангарів легше.

За підрахунками експертів, промислових зон у Києві вистачить, щоб будувати найближчі 30-50 років. Так розрахували ще у 2021 році. Тому вкладатись зараз в старий фонд в хорошому місці, з огляду на можливу реновацію такого фонду в майбутньому – ідея не дуже. Бо можна не дочекатись.

Чому суттєво різниться вартість квартир у старому та новому фонді?

Дехто цілком резонно може сказати, що останні 15 років старий фонд чомусь не дешевшає, а лише зростає в ціні, при цьому як в доларах, так і в гривні. Тоді постає питання: "Чому таким квартирам не зростати в ціні й далі?". Якщо відштовхуватись від вартості старого фонду в майбутньому та сьогоднішньої вартості, напевно, воно так і буде.

Але що нам дає таке порівняння? Інша справа, якщо ми будемо порівнювати в часі цінову різницю нового і старого фонду. Тобто, наприклад: сьогодні однокімнатна квартира в хрущовці коштує умовно 40 000 доларів, а звичайна однокімнатна квартира в новому фонді коштує 70 000 доларів. Цінова різниця у вартості цих квартир складає 30 000 доларів. Уявімо, що через рік ця квартира в хрущовці коштуватиме, наприклад, 50 000 доларів, тобто на 10 000 доларів дорожче. Питання – чи здорожчає так само квартира в новому фонді? Ну, звісно, ні. Збільшення ціни в новому фонді у такому разі можна очікувати на рівні десь 30 000 доларів. Тобто однокімнатна квартира в хрущовці стане дешевшою відносно квартири в новому фонді ще на 20 000 доларів.

Віталій Свірідов

Експерт з нерухомості та автор блогу home_realtor

Тож, чому краще підходити до оцінки вартості старого фонду через порівняння з ціною нового фонду? Все просто. Тому що переважна більшість людей, які мешкають у старому фонді, так чи інакше, хочуть обміняти його на новий.

Це природно для нашого часу, бо все розвивається, гаджети оновлюються, з'явився штучний інтелект, мабуть, незабаром ще й аеротаксі на великих дронах почнуть літати тощо. Тобто, світ стає естетичним та зручним, чого не можна сказати про хрущовки.

Купуючи квартиру в застарілому фонді, в цьому сучасному світі, котрий рухається щомиті вперед, ви ніби робите крок назад. Це всі підсвідомо розуміють. В новому фонді все інакше – зручні планування, просторі кухні, високі стелі, красиві будинки, нові комунікації, "нові" люди тощо. Окрім того, що на зростання ціни нового фонду буде впливати постійний високий попит, додатково вартість буде підігрівати дефіцит нового фонду. Бо він у Києві зараз майже не будується. Нові майданчики поки не з’являються, добудовують лише те, що має готовність від 60-70%, – зазначив експерт.

Якщо підсумувати, то старий фонд вирішує ваше житлове питання, і це вже добре. Але він не захищає ваш грошовий капітал. Купуючи сьогодні квартиру в старому фонді, ви маєте чітко розуміти, що ця квартира точно втратить в ціні щодо нового фонду. Звідси виходить висновок: розглядати переважну більшість старого фонду з метою вкладення коштів для їх збереження – погана ідея.

На які квартири в новому фонді зараз варто звернути увагу?

Новий фонд також ділиться по роках та класах. Від окремого будинку 2003 року на Вітряних горах або Троєщині, до сучасного будинку в функціональному житловому комплексі на Печерську. Але тут варто звернути увагу саме на формат. Тобто, попит на квартири в будинках якогось формату буде вищий ніж на ті, що знаходяться теж ніби в новому фонді.

І такий формат – це місто в місті. Житлові комплекси з закритою територією, під відеонаглядом і охороною, зі всією необхідною інфраструктурою для комфортного проживання. У 2018-2021 роках попит на квартири такого формату набрав максимального рівня. Зараз відбувається те саме. Люди вже не хочуть купувати тільки стіни. Люди хочуть мати інфраструктуру і комфорт навколо свого будинку.

Віталій Свірідов

Експерт з нерухомості та автор блогу home_realtor

Забудовники це прекрасно знають, тому багато своїх майбутніх проєктів бачать саме в тих промислових зонах, яких у Києві ще дуже багато. На думку експерта, вкладаючись у квартири такого формату, можна не тільки зберегти свій грошовий капітал в часі, а й отримати збільшення доданої вартості внаслідок необхідного попиту в майбутньому.

Раніше ми розповідали, які екологічні проблеми впливають на ринок нерухомості. Також ми писали, в яких містах найбільше подорожчало первинне житло.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News