Чтобы не потерять денежный капитал: в какие квартиры в Киеве сейчас стоит вкладываться

Обычно украинцы покупают недвижимость или в целях собственного проживания, или в инвестиционных целях, для последующей сдачи объекта в аренду. Но эти две цели объединяет одна общая – вы вкладываете свой денежный капитал, чтобы сохранить его во времени. А если делать это с умом, то, конечно, можно рассчитывать и на добавленную стоимость от продаж в будущем.

В какие квартиры в Киеве лучше вкладываться сейчас, разъяснил эксперт по недвижимости и автор блога home_realtor Виталий Свиридов.

На самом деле, выгодно вложиться можно не только в новостройки, но и в устаревший фонд (массовую советскую серию застройки с 1950 по 1990 годы), таких примеров достаточно много на рынке.

Это может быть покупка трехкомнатной квартиры в АППС серии возле метро с целью ее раздела на три смарт-квартиры. В качестве примера также можно рассматривать покупку какой-то недооцененной рынком квартиры по тем или иным причинам. Но, все же, это более экзотические случаи, и для этого вам нужно действительно неплохо в этом разбираться.

Виталий Свиридов

Эксперт по недвижимости и автор блога home_realtor

Что следует выбрать: новый или старый фонд?

Дело не только в том, что советский фонд исчерпал свой срок эксплуатации, просто его много в Киеве, а нового и современного фонда очень мало. Из 11 500 домов в столице всего 1 500 нового фонда, а остальные 10 000 домов – старого. Выходит, что в городе только 13% нового фонда и 87% старого.

Из этих 10 000 домов добрая половина считается откровенно устаревшим фондом. И такой фонд уже реально нуждается в реновации, которую кстати многие ждут. Но я бы не ожидал. Об этой реновации идет речь последние 17 лет. И что успели за это время? Сделали перечень объектов, подлежащих реконструкции, и приняли решение, что за полмиллиарда гривен будут проводить их инвентаризацию, – говорит Виталий Свиридов.

Этот вопрос отложен минимум до 2030 года, поскольку у Киева нет столько средств на реализацию. Местные власти надеются только на инвесторов. А потенциальные инвесторы и девелоперы со своей стороны видят в этом только кучу проблем с отселением собственников квартир, согласованием площади, которую нужно предоставить взамен и отсутствием поддержки.

В общем, если сносить здания, то нужно сносить целый квартал для того, чтобы построить "город в городе", создать ту концепцию, в которой сейчас нуждается рынок недвижимости.

Ни один девелопер не захочет сносить один-два дома и что-то строить на этом месте, поскольку так не решается вопрос с инфраструктурой.

Виталий Свиридов

Эксперт по недвижимости и автор блога home_realtor

Другое дело для застройщиков – это промышленные зоны. Здесь уже можно размахнуться на какой-нибудь новый жилой комплекс "Файна Таун", "Комфорт Таун" или "Варшавский". Поскольку все необходимые сети (свет, вода, канализация) уже есть, и отселять никого не нужно. Более того, даже сносить конструкции старых ангаров легче.

По подсчетам экспертов, промышленных зон в Киеве хватит, чтобы строить ближайшие 30-50 лет. Так рассчитали еще в 2021 году. Поэтому вкладываться сейчас в старый фонд в хорошем месте, учитывая возможную реновацию такого фонда в будущем – идея не очень. Потому что можно не дождаться.

Почему существенно отличается стоимость квартир в старом и новом фонде?

Некоторые вполне резонно могут сказать, что последние 15 лет старый фонд почему-то не дешевеет, а лишь растет в цене, при этом как в долларах, так и в гривне. Тогда возникает вопрос: "Почему таким квартирам не расти в цене и дальше?". Если отталкиваться от стоимости старого фонда в будущем и сегодняшней стоимости, наверное, так и будет.

Но что нам дает такое сравнение? Другое дело, если мы будем сравнивать во времени ценовую разницу нового и старого фонда. То есть, например: сегодня однокомнатная квартира в хрущевке стоит условно 40 000 долларов, а обычная однокомнатная квартира в новом фонде стоит 70 000 долларов. Ценовая разница в стоимости этих квартир составляет 30 000 долларов. Представим, что через год эта квартира в хрущевке будет стоить, например, 50 000 долларов, то есть на 10 000 долларов дороже. Вопрос – подорожает ли так же квартира в новом фонде? Ну, конечно, нет. Увеличение цены в новом фонде в таком случае можно ожидать на уровне где-то 30 000 долларов. То есть однокомнатная квартира в хрущевке станет дешевле относительно квартиры в новом фонде еще на 20 000 долларов.

Виталий Свиридов

Эксперт по недвижимости и автор блога home_realtor

Так почему лучше подходить к оценке стоимости старого фонда в сравнении с ценой нового фонда? Все просто. Потому что подавляющее большинство людей, проживающих в старом фонде, так или иначе, хотят обменять его на новый.

Это естественно для нашего времени, потому что все развивается, гаджеты обновляются, появился искусственный интеллект, пожалуй, скоро еще и аэротакси на больших дронах начнут летать. То есть мир становится эстетическим и удобным, чего нельзя сказать о хрущевках.

Покупая квартиру в устаревшем фонде, в этом современном мире, двигающемся ежесекундно вперед, вы будто делаете шаг назад. Это все подсознательно понимают. В новом фонде все иначе – удобные планировки, просторные кухни, высокие потолки, красивые дома, новые коммуникации, новые люди и т.д. Кроме того, что на рост цен нового фонда будет влиять постоянный высокий спрос, дополнительно стоимость будет подогревать дефицит нового фонда. Потому что он в Киеве сейчас почти не строится. Новые площадки пока не появляются, достраивают только то, что готово от 60-70%, – отметил эксперт.

Если подытожить, то старый фонд решает ваш жилищный вопрос, и это уже хорошо. Но он не защищает ваш денежный капитал. Покупая сегодня квартиру в старом фонде, вы должны четко понимать, что эта квартира точно потеряет в цене относительно нового фонда. Отсюда следует вывод: рассматривать подавляющее большинство старого фонда с целью вложения средств для их сохранения – плохая идея.

На какие квартиры в новом фонде сейчас следует обратить внимание?

Новый фонд также делится по годам и классам. От отдельного дома 2003 года на Ветряных горах или Троещине до современного дома в функциональном жилом комплексе на Печерске. Но здесь следует обратить внимание именно на формат. То есть, спрос на квартиры в домах какого-то формата будет выше чем на те, что находятся тоже в новом фонде.

И такой формат – это город в городе. Жилые комплексы с закрытой территорией, под видеонаблюдением и охраной, со всей необходимой инфраструктурой для комфортного проживания. В 2018-2021 годах спрос на квартиры такого формата набрал максимальный уровень. Сейчас происходит то же самое. Люди уже не хотят покупать только стены. Люди хотят иметь инфраструктуру и комфорт вокруг своего дома.

Виталий Свиридов

Эксперт по недвижимости и автор блога home_realtor

Застройщики это прекрасно знают, поэтому многие свои будущие проекты видят именно в тех промышленных зонах, которых в Киеве еще очень много. По мнению эксперта, вкладываясь в квартиры такого формата, можно не только сохранить свой денежный капитал во времени, но и получить увеличение добавленной стоимости за счет требуемого спроса в будущем.

Ранее мы рассказывали, какие экологические проблемы влияют на рынок недвижимости. Также мы писали, в каких городах больше всего подорожало первичное жилье.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News