Секрети ринку нерухомості: як українцям підготуватися до купівлі житла

Багато людей, які планують купувати житлову нерухомість, стикаються з численними питаннями щодо того, як потрібно перевіряти квартиру, забудовника, будинок тощо. Звичайно, що не всі покупці знають, які документи потрібно перевірити у продавця, аби безпечно купити для себе житло, а робити це принципово важливо.

Про те, як якісно підготуватися до купівлі нерухомості на первинному та вторинному ринку, сайту Pro Гроші розповіла експертка з нерухомості Вікторія Берещак.

Як підготуватися до купівлі квартири на первинному ринку

Передусім потрібно чітко визначитися з власними критеріями, які формують уявлення про бажане житло. Ці критерії, як правило, стосуються місця розташування, транспортної інфраструктури, чи принципова близькість парку тощо. Далі формується уявлення соціально-побутової інфраструктури:

• школи;
• садочки;
• лікарні тощо.

Після цього потрібно визначитися з очікуваннями від самого житлового комплексу, яким він має бути, сімейний чи розташований у центрі міста біля улюблених закладів. І вже на цьому етапі можна починати розглядати ті чи інші ЖК, які відповідають вашим запитам.

Вікторія Берещак

Оглядачка ринку нерухомості

Дуже важливо перевірити, що взагалі будується на ринку, які девелопери реально будують, а не лише створюють видимість. Тут потрібно дивитися на репутацію забудовника (кількість зданих квадратних метрів в портфелі, чи були затримки та проблемні об'єкти) та реальну будівельну динаміку.

В наших реаліях це чи не найголовніший показник, щоб не потрапити в халепу, оскільки багато забудовників, які були лідерами на ринку до початку повномасштабної війни в Україні, зараз демонструють вкрай низьку будівельну активність.

Нормальною будівельною динамікою зараз вважається щонайменше 6-8% від загальної готовності будівлі на місяць або один поверх моноліта в теплий сезон.

Проведення аудиту

Цей етап підготовки до купівлі нерухомості складається з трьох етапів – юридична чистота, фінансова спроможність девелопера та бекграунд забудовника (його минулий та теперішній стан). Якщо про останній етап все зрозуміло, то варто розібрати перші два, які стануть вирішальними у виборі будівельної компанії.

• Юридична чистота

Насамперед потрібно перевірити дозвільні документи на землю. Як правило, така земля перебуває в оренді й ви маєте побачити, що з землекористувачем укладено договір на достатній період для будівництва та навіть більше. Середній термін таких договорів має бути від 30 до 50 років. Маленький термін оренди землі – це привід замислитися, чи безпечно вкладати гроші саме в цей будинок.

Також важливо дивитися на цільове призначення земельної ділянки, чи передбачена вона під будівництво багатоквартирного житлового проєкту. Це потім може створити певні проблеми підключення до комунікацій.

Вікторія Берещак

Оглядачка ринку нерухомості

Звичайно, потрібно також перевірити ліцензію генерального підрядника, дозвіл на будівництво та технічні умови на підключення до інженерних мереж, щоб вони були у нормальному стані.

Ось це основний пакет документів, який ви маєте перевірити перед купівлею квартири в новобудові. Знайти всю необхідну інформацію можна у відкритих джерелах, реєстрах, а також її обов'язково вам мають показати у відділі продажів.

• Фінансовий аудит компанії

У цьому випадку, якщо є можливість, то краще звернутися до спеціаліста, який допоможе провести фінансовий аудит, аби подивитися коштом чого девелопер взагалі будує, та чи немає у нього перехресного фінансування, коли він множить майданчики та перекидає гроші з одного на інший.

Також потрібно перевірити, що взагалі відомо про компанію, яку ви збираєтеся обрати. Це можна подивитися в різних медіа, в оглядачів ринку тощо. І вже враховуючи всі ці компоненти ви можете сформувати уявлення про те, з ким маєте справу.

Якщо все добре і все вас влаштовує, то можна переходити до другого етапу фінансового аудиту – вивчення умов купівлі та договору. Вкрай важливо це зробити з юристом, тому що попередні договори купівлі/продажу у деяких девелоперів дуже хитро сформовані. Тому краще себе убезпечити, аби знову ж таки не потрапити у халепу.

Також потрібно подивитися, які у девелопера є способи купівлі нерухомості, чи є розтермінування, які умови оплати тощо. До речі, якщо компанія пропонує розтермінування, це означає, що у забудовника є способи забезпечити будівництво не лише за кошти своїх покупців.

Вікторія Берещак

Оглядачка ринку нерухомості

На що потрібно звертати увагу при купівлі квартири на вторинному ринку

Якщо ми говоримо про те, як себе убезпечити, купуючи квартиру на вторинному ринку, то тут важливо перевірити "чистоту" квартири. Ви повинні переконатися, що власники не перебувають у шлюбі, а якщо перебувають, то має бути нотаріально завірена згода від чоловіка/дружини на продаж квартири. Якщо такої згоди немає, то є великий ризик, що через деякий час ви можете залишитися і без квартири, і без грошей.

Також потрібно перевірити, щоб у квартирі не були прописані неповнолітні або недієздатні особи, опікуни яких не дали згоду на продаж нерухомості. Це також стосується людей, які перебувають в місцях позбавлення волі або, наприклад, якщо зараз людина служить та не може бути присутня, то все одно потрібна така згода.

Якщо квартиру продають по нотаріальній довіреності, потрібно перевірити, аби вона була повноправна, щоб нотаріус, який засвідчував цей документ, мав право здійснювати таку діяльність та не було ніяких підводних каменів.

Обов'язково потрібно сходити в ЖЕК або окремі постачальні компанії та взяти виписку, що по цій квартирі немає заборгованості за комунальні послуги. Також варто поспілкуватися із сусідами, які можуть розповісти більше про стан будинку, про власників квартири та інші моменти.

Оглядаючи квартиру, потрібно уважно дивитися на інженерні комунікації, на вікна, наскільки вони герметичні, на сам будинок, чи є утеплення, на покрівлю даху, на стан під'їзду та енергоефективність будівлі.

Вікторія Берещак

Оглядачка ринку нерухомості

Таким чином, якщо дотримуватися таких базових правил підготовки до купівлі нерухомого майна, можна уникнути зустрічі з недобросовісними забудовниками або аферистами та обрати для себе дійсно гідне житло.

Раніше ми розповідали, без чого неможливо здати нерухомість в оренду. Також ми писали, чи вигідно зараз купувати квартиру в іпотеку в Україні.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News