Програму "єОселя" довелось призупиняти — які причини та що буде далі

Станом на серпень 2023 року за державною програмою "єОселя" укладено лише до 10 іпотечних угод в об’єктах на стадії будівництва. Загальні обсяги наданих кредитів за понад рік повномасштабної війни в дев’ять разів менші, ніж за 12 місяців, які передували вторгненню.

Про це повідомила перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ Олена Дмітрієва.

Експертка каже, що майже 100% нових кредитів було видано на придбання житла на вторинному ринку. За власними іпотечними програмами банки видали менш як 250 іпотечних кредитів.

"Після старту програми "єОселя" вже було видано понад 2 тис. кредитів на придбання житла переважно на вторинному ринку, а також у введених в експлуатацію новобудовах. Це у 8 разів більше, ніж кількість виданих кредитів за програмами комерційних банків. Таким чином можна констатувати, що іпотека в Україні тримається переважно на державній іпотечній програмі", – зазначила вона.

Олена Дмітрієва вважає, що ефективність програми "єОселя" після перезапуску з 1 серпня залежатиме від залучення постійних джерел фінансування, адже "фінансова аритмія", яка спостерігалася від самого початку дії програми, не сприятиме зростанню попиту.

Чому припиняли реалізацію програми

Вона нагадала, що із січня по кінець травня через брак коштів реалізація програми була призупинена. А станом на червень кредитування відновилося завдяки додатковому фінансуванню з відкритого ринку, проте залученого ресурсу може вистачити лише на 5-6 тисяч кредитних угод, чого явно недостатньо для пожвавлення ринку.

Які перспективи та проблеми "єОселі"

Експертка зазначила, що перспективи "єОселі" на первинному ринку – в житлових комплексах, які знаходяться на етапі будівництва.

За її словами, головна проблема того, що "єОселя" не працює на первинному ринку, полягає в обмеженні схем фінансування, дозволених для участі в програмі: тільки 10% забудовників працюють за дозволеними схемами – фондами фінансування будівництва, купівлею-продажем майнових прав, цільовими облігаціями.

"Змінювати схему фінансування дуже дорого. Забудовники хочуть гарантованих обсягів фінансування за "єОселею" для того, щоб вносити зміни у свої процеси. Поки що це питання поставлене на паузу", - зауважила вона.

Що допоможе вирішити проблему

Олена Дмітрієва вважає, що розв’язати цю проблему може широке застосування норм Закону України №2518 "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", ухваленого 15 серпня 2022 року, та Постанови КМУ №596 від 13 червня 2023 року, яка поширює дію Закону на об’єкти будівництва, зведення яких розпочалося до набуття чинності зазначеного Закону.

"Ці документи накладають певні зобов’язання на забудовника, запроваджують поняття спеціального майнового права та його реєстрації, роблять ринок первинної нерухомості прозорим, а права покупців – більш захищеними. Тому вкрай важливим є спрощення умов переходу забудовників на нову схему роботи, зазначену в Законі", – наголосила фахівчиня.

Ще однією важливою проблемою для ефективної реалізації "єОселі" на первинному ринку є вкрай низький попит. Вона зазначила, що наразі він складає 20-30% від рівня початку лютого 2022 року.

Скорочення кількості потенційних покупців житла в об’єктах, що зводяться, на її погляд, виникло через низку об’єктивних причин, серед яких:

• зростання собівартості житла (за рік від Великої війни ціни на зведення новобудов зросли в середньому на 40% у доларовому еквіваленті);
• зниження платоспроможності потенційних покупців;
• великі ризики, пов’язані із термінами завершення будівництва та наявності відповідних фінансових ресурсів у девелоперів;
• стан невизначеності, в якому перебуває більшість покупців, їхня психологічна неготовність вкладати кошти в придбання житла на первинному ринку в умовах війни;
• відсутність страхування ризиків на випадок пошкодження або руйнування новобудови внаслідок бойових дій або ракетних (дронових) обстрілів, в якій придбане житло;
• загальна непрогнозованість наслідків війни – відсутність 100-гарантій безпеки проживання у великих містах.

Що допоможе збільшити попит на первинному ринку

Водночас експертка виділила 3 стратегічні напрями, реалізувавши які, як вона вважає, в перспективі 2-3 місяців можна суттєво збільшити попит на первинному ринку нерухомості:

• активізація "єОселі" саме на первинному ринку для широкого кола українців, які потребують поліпшення житлових умов;
• розвиток спільних іпотечних програм між банками й девелоперами: для покупця це і додаткова гарантія надійності придбання оселі в новобудові, і зменшені відсотки;
• участь місцевої влади в додатковій компенсації відсотків за іпотечними кредитами на первинному ринку.

Фахівчиня вважає, що до кінця року розмір облікової ставки НБУ може знизитися щонайменше до 20%, що мотивуватиме комерційні банки не лише поновлювати власні іпотечні програми, а й зробити їх більш привабливими для потенційних клієнтів.

Чи безпечно залишати під заставу житлову нерухомість

За словами керуючого партнера юридичної компанії WINNER Ігоря Яська в коментарі сайту Pro Гроші, застава – це спосіб забезпечення зобов'язань. Згідно зі ст. 1 Закону України "Про заставу", при невиконанні боржником зобов'язання кредитор може задовольнити свої вимоги вартістю заставленого майна.

Щодо безпечності, то вона залежить від платоспроможності заставодавця та ризиковості діяльності. Банки хочуть мати гарантію того, що кредитні гроші їм повернуться в будь-якому випадку, тому боржник у разі несплати кредиту дійсно ризикує втратити житло, – каже експерт.

Коли клієнт залишає свою нерухомість під заставу, права на неї тимчасово переходять до кредитора. Також, згідно з українським законодавством, кредитор отримує право на розпорядження заставленим майном, але не може його відчужувати без згоди власника.

Раніше ми повідомляли, чи подорожчає нерухомість восени. Також ми писали, як оформити пільговий кредит "єОселя".

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News