Программу "єОселя" пришлось приостанавливать — какие причины и что будет дальше

По состоянию на август 2023 года по государственной программой "єОселя" заключено только до 10 ипотечных сделок в объектах на стадии строительства. Общие объемы предоставленных кредитов за более чем год полномасштабной войны в девять раз меньше, чем за 12 месяцев, предшествовавших вторжению.

Об этом сообщила первая заместитель председателя правления ГЛОБУС БАНКА Елена Дмитриева.

Эксперт говорит, что почти 100% новых кредитов было выдано на приобретение жилья на вторичном рынке. По собственным ипотечным программам банки выдали менее 250 ипотечных кредитов.

"После старта программы "єОселя" уже было выдано более 2 тыс. кредитов на приобретение жилья преимущественно на вторичном рынке, а также во введенных в эксплуатацию новостройках. Это в 8 раз больше, чем количество выданных кредитов по программам коммерческих банков. Таким образом, можно констатировать, что ипотека в Украине держится преимущественно на государственной ипотечной программе", – отметила она.

Елена Дмитриева считает, что эффективность программы "єОселя" после перезапуска с 1 августа будет зависеть от привлечения постоянных источников финансирования, ведь "финансовая аритмия", которая наблюдалась с самого начала действия программы, не будет способствовать росту спроса.

Почему прекращали реализацию программы

Она напомнила, что с января по конец мая из-за нехватки средств реализация программы была приостановлена. По состоянию на июнь кредитование возобновилось благодаря дополнительному финансированию с открытого рынка, но привлеченного ресурса может хватить лишь на 5-6 тысяч кредитных сделок, чего явно недостаточно для оживления рынка.

Какие перспективы и проблемы "єОселі"

Эксперт отметила, что перспективы "єОселі" на первичном рынке – в жилых комплексах, находящихся на этапе строительства.

По ее словам, главная проблема того, что "єОселя" не работает на первичном рынке, заключается в ограничении схем финансирования, разрешенных для участия в программе: только 10% застройщиков работают по разрешенным схемам – фондам финансирования строительства, куплей-продажей имущественных прав, целевыми облигациями.

"Изменять схему финансирования очень дорого. Застройщики хотят гарантированных объемов финансирования по "єОселі" для того, чтобы вносить изменения в свои процессы. Пока этот вопрос поставлен на паузу", – заметила она.

Что поможет решить проблему

Елена Дмитриева считает, что решить эту проблему может широкое применение норм Закона Украины №2518 "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем", принятого 15 августа 2022 года, и Постановления КМУ №596 от 13 июня 2023 года, распространяющего действие Закона на объекты строительства, возведение которых началось до вступления в силу указанного Закона.

"Эти документы налагают определенные обязательства на застройщика, вводят понятие специального имущественного права и его регистрации, делают рынок первичной недвижимости прозрачным, а права покупателей – более защищенными. Поэтому крайне важно упрощение условий перехода застройщиков на новую схему работы, указанную в Законе", – отметила специалист.

Еще одной важной проблемой для эффективной реализации "єОселі" на первичном рынке является очень низкий спрос. Она отметила, что сейчас она составляет 20-30% от уровня начала февраля 2022 года.

Сокращение количества потенциальных покупателей жилья в возводимых объектах, на ее взгляд, возникло по ряду объективных причин, среди которых:

• рост себестоимости жилья (за год от войні цены на строительство новостроек выросли в среднем на 40% в долларовом эквиваленте);
• снижение платежеспособности потенциальных покупателей;
• большие риски, связанные со сроками завершения строительства и наличия соответствующих финансовых ресурсов у девелоперов;
• состояние неопределенности, в котором находится большинство покупателей, их психологическая неготовность вкладывать средства в приобретение жилья на первичном рынке в условиях войны;
• отсутствие страхования рисков на случай повреждения или разрушения новостройки вследствие боевых действий или ракетных (дроновых) обстрелов, в которых приобретено жилье;
• общая непрогнозируемость последствий войны – отсутствие 100-гарантий безопасности проживания в крупных городах.

Что поможет увеличить спрос на первичном рынке

В то же время, эксперт выделила 3 стратегические направления, реализовав которые, как она считает, в перспективе 2-3 месяцев можно существенно увеличить спрос на первичном рынке недвижимости:

• активизация "єОселі" именно на первичном рынке для широкого круга украинцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• развитие общих ипотечных программ между банками и девелоперами: для покупателя это и дополнительная гарантия надежности приобретения дома в новостройке и уменьшенные проценты;
• участие местных властей в дополнительной компенсации процентов по ипотечным кредитам на первичном рынке.

Специалист считает, что до конца года размер учетной ставки НБУ может снизиться не менее 20%, что будет мотивировать коммерческие банки не только возобновлять собственные ипотечные программы, но и сделать их более привлекательными для потенциальных клиентов.

Безопасно ли оставлять под залог жилую недвижимость

По словам управляющего партнера юридической компании WINNER Игоря Яська в комментарии сайту Pro Гроші, залог – это способ обеспечения обязательств. Согласно ст. 1 Закона Украины "О залоге", при невыполнении должником обязательства кредитор может удовлетворить свои требования стоимостью заложенного имущества.

Что касается безопасности, то она зависит от платежеспособности залогодателя и риска деятельности. Банки хотят иметь гарантию того, что кредитные деньги им вернутся в любом случае, потому должник в случае неуплаты кредита действительно рискует потерять жилье, – говорит эксперт.

Когда клиент оставляет свою недвижимость под залог, права на нее временно переходят к кредитору. Также, согласно украинскому законодательству, кредитор получает право на распоряжение заложенным имуществом, но не может отчуждать его без согласия собственника.

Ранее мы сообщали, подорожает ли недвижимость осенью. Также мы писали, как оформить льготный кредит "єОселя".

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News