Недвижимость за границей: как купить квартиру мечты и не получить проблемы

В условиях войны и нестабильной экономической ситуации в Украине приобретение недвижимости за рубежом приобрело дополнительную актуальность, ведь, с одной стороны, это менее рисковая инвестиция, а с другой, это место для безопасного пребывания на время боевых действий на родине.

При покупке квартиры в иностранной юрисдикции может возникнуть очень много нюансов, о которых Pro Гроші рассказал руководитель практики земля и недвижимость юридической фирмы "Адвинтел" Виталий Каплиенко.

Особенности сделок в основном зависят от двух факторов:

• первый – законодательство страны, в которой находится желаемая недвижимость;
• второй – цель и возможности (в первую очередь финансовые) покупателя.

"Для успешного и необременительного владения недвижимостью за границей очень важно, чтобы оба вышеупомянутых фактора коррелировали между собой. Подходя к вопросу прагматично, в первую очередь нужно определиться с целью, для которой покупается недвижимость", – советует эксперт.

Проживание

Если главной целью является длительное проживание в той стране, где покупается недвижимость, то в приоритете узнать, какие льготы предоставляет действующее законодательство такой страны владельцам недвижимости в части получения визы, права постоянного проживания, права на трудоустройство и получение гражданства, а также какие условия для получение таких льгот.

К примеру, для получения права постоянного проживания в Турции достаточно просто приобрести недвижимость на любую сумму.

Однако, если цель получения турецкого гражданства, то стоимость инвестиции в недвижимость должна составлять не менее 75 тысяч долларов, а в случае инвестиции на сумму свыше 400 тысяч долларов можно рассчитывать на гражданство по упрощенной схеме.

Кроме того, право постоянного проживания и гражданство Турции могут претендовать все члены семьи владельца недвижимости.

В то же время законодательство Испании предусматривает возможность выдачи иностранным гражданам вида на постоянное проживание в случае инвестиции только в коммерческую недвижимость страны и в размере более 500 тысяч евро.

"Среди стран ЕС существенные льготы в части получения гражданства или права постоянного проживания для владельцев недвижимости предоставляют также Кипр, Мальта, Португалия и Латвия", – говорит Каплиенко.

А вот в некоторых странах, например, в Германии, приобретение недвижимости вообще не дает права на постоянное проживание, а только право на длительную визу (до 180 дней в году).

Доход

Если же целью является получение дохода от аренды или перепродажи по более высокой цене, то необходимо обязательно учитывать налоговые аспекты.

"В одних странах налогообложение и другие расходы, связанные с куплей-продажей и владением недвижимостью, могут быть более или менее снисходительными, а в других – будут составлять ощутимую долю от ожидаемого дохода", – предупреждает юрист.

К примеру, владельцы недвижимости в Болгарии платят ежегодный налог на недвижимость в размере 0,15% от стоимости объекта, а также налог на вывоз мусора в размере 0,1-0,3%, рассказывает Каплиенко.

Налог с дохода от сдачи недвижимости в аренду в Болгарии составляет 10% от суммы дохода, аналогичная ставка налога и с дохода от продажи недвижимости.

Во Франции налог с дохода от аренды составляет 20% плюс 15,5% социальный сбор, а с дохода от продажи недвижимости налог составляет уже 34,5% и дополнительно от 2 до 6% в случае, если такой доход превышает 50 тысяч евро.

"В контексте налогообложения очень важно также изучить вопрос о наличии соглашений об избежании двойного налогообложения между Украиной и страной, в которой покупается недвижимость. Следует также принять во внимание, что некоторые страны установили ограничения или даже запрет на приобретение недвижимости иностранцами", – отметил представитель "Адвинтел".

В Австрии квартиру могут приобрести только люди, проживающие на территории страны более трех лет.

А в Швейцарии в зависимости от кантона иностранный гражданин либо вообще не имеет права покупать недвижимость, либо имеет такую ​​возможность только при наличии постоянного проживания в стране.

Обойти такие ограничения можно, например, если покупать недвижимость не в свою собственность, а в собственность юридического лица – резидента такой страны, но это сложный и гораздо более дорогой путь.

К тому же постоянное проживание людей в квартире, принадлежащей юридическому лицу, может вызвать вопросы у контролирующих органов.

Оплата

Отдельным вопросом есть формат оплаты за недвижимость и необходимость подтверждать законность происхождения средств.

Особо остро этот вопрос стоит в ЕС и Великобритании, где банки и некоторые другие лица обязаны проводить проверку информации об источниках средств и источниках состояния клиента.

Власти Великобритании могут даже задать вопрос о конфискации недвижимости, если ее владелец не сможет доказать законность средств, потраченных на ее приобретение.

Что касается фактического перемещения средств за границу, то в условиях военного положения был введен ряд ограничений по объему средств, которые можно перечислить или вывезти наличными за границу.

"Учитывая, что ситуация с такими ограничениями постоянно меняется, целесообразно будет предварительно обратиться к специалистам украинского банка для предварительной проверки возможности перевести необходимую сумму на иностранные счета", – советует эксперт.

И напоследок стоит отметить то, что при покупке недвижимости за рубежом очень важно привлечь на свою сторону консультанта, который очень хорошо ориентируется во всех тонкостях приобретения и владения недвижимостью в соответствующей стране.

Он должен помочь покупателю не только информационно, но и осуществить практическое сопровождение всего процесса, проанализировать и внести правки в договор, проверить объект недвижимости, его владельцев и правоустанавливающие документы, помочь стать на учет в налоговых органах и т.д.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News