Багато людей, які купують квартири в ЖК, часто сумніваються, чи у надійний проєкт вони вкладають гроші. Дійсно, можна натрапити на недобросовісного забудовника або взагалі на шахраїв, тому українцям варто дуже відповідально підходити до купівлі житла в новобудовах.
Експертка з ринку нерухомості Вікторія Берещак розповіла сайту Pro Гроші, як розпізнати небезпечний ЖК для купівлі квартири.
"Мертве" будівництво
Найбільший ризик, який сьогодні може спіткати інвестора чи покупця на первинному ринку – це довгобуд або навіть недобуд. Річ у тім, що заявлене відновлення будівництва у чималого відсотка ЖК обертається в "мертві" майданчики або імітацію діяльності для звітів.
По факту ми маємо ось таку картину: станом на зараз приблизно 90% ЖК, що будувались до 24 лютого, нібито відновили свою діяльність, принаймні заявили про це. З них лише 45% зробили це по-справжньому. А дійсно нормальні темпи демонструють заледве 25% від усієї кількості.Вікторія Берещак
Оглядачка ринку нерухомості
Наразі нормальним темпом будівництва вважається щонайменше 6-8% від загальної готовності будинку або хоча б один поверх моноліта на місяць.
Тож, щоб простежити динаміку, експертка радить спостерігати за фото та відеозвітами компанії в публічній площині (соцмережі, сайт девелопера, ЛУН). Якщо динаміки немає, це вже привід замислитися, чи варто вкладатися саме в цей ЖК.
Не обійтися і без візитів на майданчик. Краще приїхати кілька разів з інтервалом щонайменше у 2-3 тижні. Важливо: на майданчику має бути достатня кількість працівників відповідно до того етапу робіт, на якому перебуває комплекс. Якщо на весь будинок на етапі кладки ви бачите лише дві людини, це не дуже хороший знак, – зазначила Вікторія Берещак.
Система знижок та заохочень
Так, в умовах дуже обмеженого платоспроможного попиту девелопери йдуть на чималі поступки, зокрема:
- підвищують відсоток знижки;
- пропрацьовують індивідуальні умови розстрочки;
- подовжують термін розстрочки;
- фіксують курс іноземної валюти для виплат тощо.
Цілком ринковими інструментами наразі є знижки на рівні 10%. Ба більше – не просто на якусь обмежену кількість квартир (раніше, як правило, найбільші дисконти стосувались великих за площею квартир або малоліквідних лотів), а на всю нерухомість. Тобто і на паркомісця, і на комерцію, і на комори.Вікторія Берещак
Оглядачка ринку нерухомості
Проте, якщо знижки перевищують 15%, то, скоріш за все, щось у девелопера йде не так і йому терміново необхідні гроші покупця тут і зараз. В кращому випадку, щоб врятувати розпочаті проєкти.
Тому, якщо ви бачите занадто спокусливі умови, які перевищують середньозважений дисконт по ринку, справа імовірно в недосконалій фінансовій моделі та залежності від продажу. Тут працює принцип: є продажі – будуємо мінімально, немає – робимо все, щоб зайшли гроші.
Ні про запас міцності, ні про соціальну відповідальність бізнесу навіть не йдеться. Тому я дуже рекомендую перед купівлею робити фінансовий і юридичний аудит компанії та проєкту. Нормальним співвідношенням є розріз щонайменше 60-70% власних коштів та заощаджень, 30-40% – гроші інвесторів на момент будівництва, – каже експертка.
Ставлення забудовника до покупців та мешканців
Насправді ставлення девелопера до своїх колишніх покупців та реальних мешканців є одним з найважливіших моментів.
Нещодавний скандал, який розгорівся в ЖК "Озерний Гай" Інтергал-Буда, де мешканці залишились без обіцяного централізованого водопостачання та по графіку отримують воду, бо насос не встигає закачувати зі свердловини потрібну кількість води, чудово ілюструє цю тезу.Вікторія Берещак
Оглядачка ринку нерухомості
Загалом саме постпродажний сервіс та експлуатація зданих будинків, а тим паче перших черг в проєктах, що ще на стадії будівництва, реально віддзеркалює ставлення забудовника до свого продукту. Чи він створює комфортну територію для життя та якісний продукт, чи просто забудовує ділянку за принципом "збув-забув".
Тож, перед купівлею квартири в новобудові обов'язково потрібно звертати увагу на такі деталі, аби не натрапити на небезпечний ЖК та не втратити гроші.
Раніше ми розповідали, чого чекати від літнього сезону на вторинному ринку нерухомості. Також ми писали, чи варто інвестувати в закордонне житло.
Сподобалась стаття?
Pro Гроші в Telegram
Pro Гроші в Google News
