Квартира с прицепом проблем: как не потерять тысячи долларов на жилье со вторичного рынка

После введения военного положения определенное время продажа и покупка квартир были запрещены. Однако когда процесс возобновился, появились и покупатели, а вместе с тем и некоторые нюансы. Рынок недвижимости в регионах, где не ведутся боевые действия, не стоит, и для людей актуальны вопросы, какая опасность подстерегает их при покупке квартир или домов.

Сайт Pro Гроші решил разобраться, какие подводные камни есть в приобретении недвижимости на вторичном рынке и что нужно делать, чтобы не получить проблем. Об этом редакции рассказала эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

Какие основные проблемы и что делать

Итак, большинство проблем связано прежде всего с правом собственности на квартиру или дом. Эксперт объяснила, что на самом деле некоторые собственники сами пытаются создать условия, чтобы обмануть покупателя. Это может проявляться, например, в том, что собственник состоит в браке, но у него, скажем, сложные отношения с партнером. И когда владелец пытается продать жилье, но не принимает согласия партнера, то это может вылиться в проблемы для покупателя.

Бывают также махинации, когда, например, партнер знает о продаже, но он не дает согласие, а затем через суд оспаривает сделку по недвижимости. В таком случае, по словам Берещак, покупатель действительно останется ни с чем.

Также проблему могут составлять так называемые черные риелторы. В целом, в Украине это явление преимущественно ушло в прошлое, но опасность все же существует. И не только в них.

Риелтор должен работать официально. У него должно быть удостоверение, позволяющее совершать сделки с недвижимостью. Оно не должно быть просрочено или заканчиваться в день соглашения: "Извините, закончилось вчера, сегодня пришел и продам, а завтра возобновлю". Нет. Во-вторых, вы должны учитывать нотариуса. Так, некоторые риелторы работают с определенным нотариусом, это нормальная практика. И нотариус должен быть обязательно в реестре Минюста.

Виктория Берещак

Обозреватель рынка недвижимости

Второй нюанс – это когда продают квартиру, в которой зарегистрированы несовершеннолетние или люди с инвалидностью. Это сейчас особенно актуально, поскольку многие дети выехали за границу. Опасность в том, что такое жилье продают как по доверенности опекунов. Но вопрос в том, насколько эта доверенность актуальна, правомерен ли вообще этот акт продажи. Бывают случаи, когда о продаже могут не проинформировать ключевых лиц, то есть несовершеннолетнего или недееспособного, либо делать это вне согласия опекунов, либо подделывать документы и т. д.

Поэтому Берещак говорит, что обязательно следует проверять, чтобы были представители этих людей, то есть законные опекуны. И чтобы их подпись была сделана не под соглашение, а по меньшей мере была заверена нотариусом, который имеет право сейчас работать по списку Минюста. Кроме того, этот нотариус должен находиться только по месту регистрации квартиры. То есть продать жилье во Львове или в будущем в Херсоне невозможно с киевским нотариусом.

Третий нюанс состоит в том, что многие проблемы связаны, как правило, с самой квартирой. Она может быть в долговой обязанности, и необязательно банковской. Существуют еще кредитные ссуды, займы, межличностные договоренности.

Нужно проверить все возможные варианты, какие только существуют, чтобы на квартире не было никакого обременения. Как проверить долги по коммуналке? Попросить выписку со счетов, возможно, обратиться в ЖЭК, ОСМД, сходить к операторам коммуникаций и т.д. Что касается долговых обязательств, то банковские можно пробить по реестрам, также можно проверять информацию в реестрах должников, – пояснила Берещак.

Но в случае с межличностными договоренностями проверить что-либо сложно. Вариантом может быть разговор с соседями, однако не всегда это сработает. Поэтому надо полагаться на собственные ощущения.

Четвертый момент – энергоэффективность самого дома и квартиры в том числе. Например, возможно, что оконные конструкции выпускают слишком много тепла, и теплопотери будут до 30%. Также часто есть износ инженерных коммуникаций сетей – канализации, водопроводов и т. д.

Вы можете не обратить внимание на то, что с проводкой или с разводкой труб и т.д. А зря, потому что когда говорим о вторичном рынке такой, которому уже 40-50 лет, даже косметический ремонт сверху может скрыть эти изъяны. И просто из-за того, что торопливо покупаете жилье, или из-за своей наивности, можете попасть в передрягу и ремонт, который обойдется в минимум треть, а, может, и половину от того, что заплатите за эту квартиру, – отметила Берещак.

Поэтому однозначно следует лично осматривать жилье и делать это придирчиво. В то же время, есть еще несколько общих советов, которые спасут деньги покупателей и уберегут от мошенничества.

На что еще нужно обращать внимание

Во-первых, нужно проверять документы. Обязательно смотреть нужно на следующие:

• право собственности на квартиру:
• домовую книгу, в которой проверять, кто прописан, реальную площадь, связанную с земельным участком, если это здание;
• документы, удостоверяющие личность;
• свидетельство о браке или разводе.

Далее есть нюанс, касающийся оккупированных и только что деоккупированных территорий. Там не работают соответствующие реестры, а значит, сделки купли-продажи недвижимости невозможны. Поэтому, если в ноябре вам предлагают купить квартиру в Херсоне, то вероятнее всего, это мошенничество.

Что делать с недвижимостью в Херсоне – это вопрос более теоретический, чем практический, потому что пока реестр не откроется, вы не можете совершать сделки. А разные договоренности под расписку, это просто шанс попасть в сети мошенников, – подчеркнула Берещак.

К тому же эксперт говорит, что никогда не нужно жалеть денег на специалистов, в частности, юристов. Они знают, какие проблемы могут быть в документах и как их предусмотреть. А вот самостоятельно покупатель этого может и не определить и так загнать себя в ловушку. Поэтому, по словам Берещак, условно 80-100 долларов за услуги юристам окупятся в десятки раз.

Раньше мы уже рассказывали, какое жилье запрещено продавать в Украине, а также писали о том, могут ли отключения света повлиять на рынок недвижимости в Киеве.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News