Є два сценарії: що буде з вторинним ринком нерухомості через 10 років

Зараз ринок нерухомості намагається бути більш сучасним, тобто, девелопери будують житлові комплекси по типу "місто в місті", щоб надати своїм покупцям комфортну зону для проживання. Виходить, що первинний ринок нерухомості поступово відтісняє вторинний ринок, де багато будинків вже просто не можна експлуатувати.

Що буде з вторинним ринком нерухомості через 10 років сайту Pro Гроші розповіла експертка з нерухомості Вікторія Берещак.

Широке поняття вторинного ринку

Перед тим, як розбирати два сценарії ймовірного майбутнього старого фонду, потрібно внести певну ясність. Треба розуміти, що вторинний ринок нерухомості – це дуже широке поняття, тому що, умовно, новий комплекс, який вчора ввівся в експлуатацію, він вже є представником вторинного ринку у майбутньому, бо він буде заселений та обжитий.

Скажімо, все, що введено в експлуатацію два роки тому, це вторинний ринок. Але це морально свіже житло, в ньому приємно жити, особливо, якщо це якісний, ліквідний продукт, що був спроєктований за усіма стандартами, включно з поліфункціональною структурою, транспортною доступністю, соціально-побутовими об'єктами тощо. Інша справа – дуже велика кількість об'єктів, які дісталися нам у спадок з далекого минулого.

Вікторія Берещак

Оглядачка ринку нерухомості

Для розуміння, в Україні наразі понад 30 000 будинків, які вже вичерпали свій термін експлуатації. Йдеться про те, що ці будинки мали завершити свій цикл життя ще 30, 40 та навіть 50 років тому.

З них понад 17 000 будинків це ті, що були збудовані з 1919 по 1953 роки, тобто, це так звані "сталінки". Потім ще з'являлися "хрущівки", "панельки" тощо, це будинки, що будувалися з 1954 по 1989 роки.

Насправді це колосальна цифра і дуже часто в цих будинках конструкційні елементи, інженерні комунікації та й взагалі просторове планування воно не лише не відповідає сучасним уявленням та потребам людини, але й несе загрозу. Тому що, об'єктивно, з покрівлею можуть виникнути проблеми в будь-який момент або з фундаментом. Про інші комунікації можна навіть не говорити, – зазначила експертка.

Ба більше, коли поруч зі старим фондом будують нові комплекси, то навантаження на старі інженерні комунікації стають неймовірно великими, відповідно, ця інфраструктура не може дати собі ради. Тоді доводиться обирати, у кого, наприклад, вода буде цілодобово, а хто отримуватиме її за графіком.

Реновація старого фонду

Умовно, все, що будувалося до 2000 років – це вже наш клопіт, тому що потрібно розуміти, що середній цикл життя старих будівель 50 років, тому варто вже зараз задумуватися про їх реновацію.

Але не можна говорити про реновацію тільки з точки зору "хрущівок" або "панельок". Ми маємо підійти до цього питання комплексно, інакше будемо мати величезний клопіт з тим, що десятки тисяч будинків та сотні тисяч українських родин житимуть в об'єктах, які ось-ось стануть аварійно-непридатними до життя.

Вікторія Берещак

Оглядачка ринку нерухомості

Виходить, що найбільша проблема вторинного ринку – це її інженерна та моральна деградація. Державна політика має бути направлена на те, щоб думати, як саме реновація має змінити застаріле житло та як ми маємо прийти до того, аби старі квартали замінилися новими.

Майбутнє вторинного ринку

У фінансовому плані такий старий фонд може перетворитися у неліквід, відповідно, власникам житла буде дуже складно знайти покупця, адже, якщо у людини буде вибір, то вона, звичайно, обере новий, сучасний, зручний комплекс з іншим стилем життя.

Навіть якщо ЖК знаходиться на стадії будівництва та є певні ризики, а купуючи квартиру на вторинному ринку ви отримаєте вже готове житло, все одно, ці ризики не можна порівняти з тим, що в новобудовах ви обираєте для себе якісне житлове середовище та новий стиль життя, а там доведеться задовольнятися тим, що є, – каже експертка.

Тобто, коли ринок нерухомості заповниться сучасними потребами покупців, то старий фонд буде вимушений йти на поступки та робити суттєвий дисконт, аби хоч якось привернути до себе увагу.

Тепер можна повернутися до двох ймовірних сценаріїв, за якими може визначитися майбутнє вторинного ринку нерухомості.

• Оптимістичний сценарій

У такому випадку в Україні буде проводитися реновація застарілих кварталів в стилі державно-приватного партнерства, будуть знаходитися компроміси для роботи девелоперів з державою, з громадянами комунікуватимуть та пояснюватимуть як це все працюватиме та що вони отримають наприкінці.

Ба більше, буде проводитися реновація не лише будинків, яким 70 років, а й оновлюватимуться більш "свіжі" будівлі. Таким чином десь через 30 років нам вдасться повністю оновити вторинний ринок нерухомості.

Вікторія Берещак

Оглядачка ринку нерухомості

Це стосується оптимістичного сценарію, але не все так просто, як здається, адже для того, аби розпочати реновацію старого фонду, потрібно дуже багато часу та зусиль з боку держави.

• Стримано-оптимістичний сценарій

За таким сценарієм буде проводитися часткова реновація застарілих кварталів, а частково вторинний ринок сам себе коригуватиме, насамперед йдеться про фінансовий аспект функціонування ринку, оскільки не буде ні ажіотажного попиту, ні шалених черг, на які так розраховуватимуть власники.

Спостерігатиметься стримана зацікавленість у придбанні квартир й, скоріш за все, основна увага буде прикута до поступків. Тобто, люди дивитимуться в бік вторинного ринку лише у разі, якщо їм будуть потрібні поступки, це може бути суттєва знижка або якась інша пропозиція від власника.

Тобто, виходить, що вторинний ринок й надалі існуватиме, питання лише у тому, в якому вигляді він буде функціонувати в майбутньому.

Раніше ми розповідали, чого чекати від вторинного ринку нерухомості влітку 2023 року. Також ми писали, чи варто інвестувати в закордонне житло.