Київміськбуд обріс скандалом: що чекає на інвесторів та для кого це буде поганим уроком

Київміськбуд займає близько третини ринку первинної нерухомості Києва. На своєму рахунку компанія має чимало обʼєктів, а також 20 000 інвесторів. Однак попри це добудувати нові ЖК забудовник вже не може. Все через брак фінансів, адже йому ще потрібно 24 млрд грн.

Сайт Pro Гроші вирішив розібратися, що тепер чекає на забудовника та чи в виграшному положенні залишаться інвестори.

Українські інвестори не мають захисту

Покупці первинного житла в Україні протягом останніх 20 років взагалі не застраховані, говорить адвокат Ростислав Кравець.

За його словами, ще у 2000-х роках нібито розв'язали питання щодо захисту прав інвесторів, які почали вкладати гроші в будівництво нерухомості. Але, як показує практика, такі ситуації з забудовниками черговий раз доводять, що у них нічого спільного з захистом інвесторів немає.

Просто компанії таким чином заробляли на цих інвесторах додаткові мільйони, а то й мільярди гривень прибутків. На жаль, наразі ситуація з захистом прав інвесторів не змінилася, а лише з кожним днем все більше грузне у небуття.

Ростислав Кравець

Голова профспілки "Українська незалежна фундація юристів", голова АТ "Кравець і партнери"

Що робити людям, які потрапили у неприємну ситуацію, коли забудовник практично є банкрутом

Аби перестрахуватися, варто подати позов до суду, визнати за собою право власності на конкретні недобудовані об'єкти та майнові права, аби повернути ті гроші, які ви заплатили.

Після цього вже варто шукати іншого забудовника та безпосередньо розв'язувати питання, яким чином та за які кошти надалі відбуватиметься добудова цих об'єктів.

Зазвичай в більшості випадків у забудовників є вільні гроші, які можна передати новим девелоперам, та їх коштом здійснити добудову об'єктів нерухомості. На мій погляд, все це потрібно врегулювати на законодавчому рівні, щоб це чітко контролювалося державою. Інакше ми отримаємо чергові шахрайські схеми та піраміди, які часто зустрічаються на ринку нерухомості після запровадження процесу інвестицій в будівництво.

Ростислав Кравець

Голова профспілки "Українська незалежна фундація юристів", голова АТ "Кравець і партнери"

Зараз, на жаль, споживачі та інвестори жодним чином не захищені від втрати коштів. У людей немає вибору, окрім того, як чекати, коли забудовник скаже: "Все, ми зараз добудуємо". Однак це може трапитися навіть не через місяць, а через роки. Саме тому ймовірно, що люди, які вклали гроші в будівництво, взагалі нічого не отримають.

Чи зможе Київміськбуд передати право на добудову обʼєктів іншим забудовникам

Це може статися, однак треба зважати, що забудовники мають ці обʼєкти якимось коштом добудовувати.

Якщо їм грошей ніхто не заплатить, то який сенс їм щось добудовувати? Це ж підприємства, які повинні щось заробляти.

Ростислав Кравець

Голова профспілки "Українська незалежна фундація юристів", голова АТ "Кравець і партнери"

Ті особи, які інвестували гроші, взагалі навряд щось отримають. А новий власник забудови може повторно продати квартири вже іншим людям.

За словами експертки з ринку нерухомості, насправді питання гарантування прав інвесторів житлової нерухомості – це болючий фурункул всього ринку, який незабаром вибухне. Це стосується не лише Київміськбуду, а й інших компаній, які до війни нібито будували й створювали картинку активних гравців ринку, а зараз ледве зводять кінці з кінцями та починають розповідати, що не можуть будувати без додаткового фінансування.

Подальша доля Київміськбуду

Реальний стан речей показує, що людям треба чекати, поки вирішиться подальша доля компанії, та бути активними спостерігачами цього процесу. Імовірно, буде або дофінансування, умовно, шляхом державно-приватного партнерства (іншими словами, шукатимуть гроші на рівні міського бюджету, а можливо не лише міського).

Або, як варіант, Київміськбуд може піти шляхом банкрутства, й тоді інші забудовники отримають можливість викупити або залучитися до добудови тих проблемних об'єктів.

Є ще один варіант розвитку сценарію. Київміськбуд реорганізують, з'явиться якийсь новий девелопер, можливо навіть з орбіти Київміськбуду, з новою емблемою, тому що ребрендинг тут буде необхідний. І він, акумулюючи вже або державні гроші, або гроші приватних інвесторів великого капіталу, буде виконувати взяті на себе зобов'язання.

Вікторія Берещак

Оглядачка ринку нерухомості

Чи є можливість у інвесторів отримати свої гроші назад

Якщо інвестори захочуть розірвати договір з Київміськбудом зараз, то є можливість, що вони просто залишаться ні з чим, вони не зможуть повернути вкладені гроші та претендувати потім на добудовану житлову нерухомість. Тому зараз люди фактично стали заручниками ситуації.

На мою думку, інвесторам потрібно бути активними спостерігачами розгортання подальших подій, говорити про цю проблему в публічному просторі, виходити в комунікацію на профільне міністерство, виходити в комунікацію з ринком в цілому, тобто ініціювати публічну дискусію, – додає експертка.

Якщо зайде новий забудовник, чи є в інвесторів гарантія, що з них не попросять додаткові гроші

Насправді все залежить від того, в якому реальному стані знаходяться ті недобудовані об'єкти, чи вони законсервовані належним чином, аби потім не потрібно було додаткових інвестицій через простої. Також, скоріш за все, девелопер, який буде заходити, розумітиме, що йому головне виконати ті зобов'язання, які є станом на зараз, але, наприклад, йому будуть шукати додаткові опції, як його заохотити на ці об'єкти.

Наприклад, додаткова земельна ділянка поруч, якщо вона є, але не поруч за вигідними умовами, й таким чином покривати його витрати на цей проєкт тощо, – говорить Вікторія Берещак.

Чи є гарантія того, що інвестори не залишаться без житла у разі появи нового забудовника

Це важливий нюанс. Якщо ситуація дійде до банкрутства Київміськбуду або до передачі проєкту іншим девелоперам, то звичайно будуть формуватися певні списки інвесторів з попередніми договорами, з фіксацією.

Саме тому потрібно бути активним спостерігачем. Зараз в інвесторів два завдання:

1. Ініціювати публічну дискусію щодо цієї ситуації.

2. Не давати спуску прямому девелоперу й контролювати все, що він робить для розвʼязання цього питання.

Чому інвестори не поцікавилися реальним станом будівництва перед тим, як вклали гроші

Це більше питання до нашого менталітету, запевняє експертка з нерухомості. Люди хотіли зекономити, купити дешевше. І саме тому вони не проаналізували поведінку девелопера на ринку за останній час, які обсяги будівництва, скільки було здано об'єктів в експлуатацію тощо. А про те, що у Київміськбуду проблеми, відомо вже не перший місяць.

Справа не тільки в попиті, а в темпах будівництва. Вони були практично заморожені. Люди охоче погоджувалися, адже там були дешеві квадратні метри. Люди чомусь завжди наступають на одні й ті ж граблі. Хоча вже є немало схожих прикладів.

Вікторія Берещак

Оглядачка ринку нерухомості

Також дана компанія постійно мала перехресну схему фінансування. Вони брали гроші в інвесторів і відкривали нові майданчики, але навіть не думали про те, що коли закінчиться інвестування, то вони не добудують нові обʼєкти.

Чи проводитимуть перевірки та аудит Київміськбуду

Зараз вже триває аудит київського забудовника. Під час цих перевірок інспектують майданчики в розрізі того, що вже збудовано, в якому стані знаходяться недобудовані об'єкти та аналізуються бізнес-процеси – перевіряється фінансова та юридична звітність тощо.

Тобто це комплексний багатоетапний аудит, мета якого визначити, чому девелоперу не вистачило грошей, що взагалі відбувається на його будівельному майданчику та що зробити, аби відновити будівництво.

В перспективі місцева влада може частково покрити витрати на відновлення, але не повністю, адже країна знаходиться у воєнному стані й владі є куди перенаправляти бюджетні кошти. Тому можна навіть не сподіватися на те, що місцева влада якось пожаліє компанію та закриє потреби девелопера, запевняє експертка.

Раніше ми писали про те, що Київміськбуд призупинив будівництво та звернувся до майбутніх власників квартир. Також ми розповідали, що скандал довкола компанії перейшов на новий рівень.