Есть два сценария: что будет с вторичным рынком недвижимости через 10 лет

Теперь рынок недвижимости пытается быть более современным, то есть девелоперы строят жилые комплексы по типу "город в городе", чтобы предоставить своим покупателям комфортную зону для проживания. Выходит, что первичный рынок недвижимости постепенно оттесняет вторичный рынок, где многие дома уже просто нельзя эксплуатировать.

Что будет с вторичным рынком недвижимости через 10 лет сайту Pro Гроші рассказала эксперт по недвижимости Виктория Берещак.

Широкое понятие вторичного рынка

Перед тем, как разбирать два сценария предполагаемого будущего старого фонда, нужно внести определенную ясность. Надо понимать, что вторичный рынок недвижимости – это очень широкое понятие, потому что условно новый комплекс, который вчера ввелся в эксплуатацию, он уже является представителем вторичного рынка в будущем ибо он будет заселен и обжит.

Скажем, все, что введено в эксплуатацию два года назад, это вторичный рынок. Но это морально свежее жилье, в нем приятно жить, особенно, если это качественный, ликвидный продукт, который был спроектирован по всем стандартам, включая полифункциональную структуру, транспортную доступность, социально-бытовые объекты и т.д. Другое дело – очень большое количество объектов, доставшихся нам в наследство из далекого прошлого.

Виктория Берещак

Обозреватель рынка недвижимости

Для понимания, в Украине сейчас более 30 000 домов, уже исчерпали свой срок эксплуатации. Речь идет о том, что эти дома должны завершить свой цикл жизни еще 30, 40 и даже 50 лет назад.

Из них более 17 000 домов это те, что были построены с 1919 по 1953 годы, то есть это так называемые "сталинки". Потом еще появлялись "хрущевки", "панельки" и т.п., это строившиеся дома с 1954 по 1989 годы.

На самом деле это колоссальная цифра и очень часто в этих домах конструкционные элементы, инженерные коммуникации и вообще пространственная планировка не только не отвечает современным представлениям и потребностям человека, но и несет угрозу. Потому что объективно, с кровлей могут возникнуть проблемы в любой момент или с фундаментом. О других коммуникациях можно даже не говорить, – отметила эксперт.

Более того, когда рядом со старым фондом строят новые комплексы, то нагрузки на старые инженерные коммуникации становятся невероятно большими, соответственно, эта инфраструктура не может справиться. Тогда приходится выбирать, у кого, например, вода будет круглосуточно, а кто будет получать ее по графику.

Реновация старого фонда

Условно, все, что строилось до 2000 лет – это уже наша забота, потому что нужно понимать, что средний цикл жизни старых построек 50 лет, поэтому стоит уже сейчас задумываться об их реновации.

Но нельзя говорить о реновации только с точки зрения "хрущевок" или "панелек". Мы должны подойти к этому вопросу комплексно, иначе будем иметь огромные хлопоты с тем, что десятки тысяч домов и сотни тысяч украинских семей будут жить в объектах, которые вот-вот станут аварийно непригодными к жизни.

Виктория Берещак

Обозреватель рынка недвижимости

Выходит, что самая большая проблема вторичного рынка – это ее инженерная и моральная деградация. Государственная политика должна быть направлена ​​на то, чтобы думать, как именно реновация должна изменить устаревшее жилье и как мы должны прийти к тому, чтобы старые кварталы заменились новыми.

Будущее вторичного рынка

В финансовом плане такой старый фонд может превратиться в неликвид, соответственно, владельцам жилья будет очень сложно найти покупателя, ведь, если у человека будет выбор, то он, конечно, выберет новый, современный, удобный комплекс с другим стилем жизни.

Даже если ЖК находится на стадии строительства и есть определенные риски, а покупая квартиру на вторичном рынке вы получите уже готовое жилье, все равно, эти риски не сравнимы с тем, что в новостройках вы выбираете для себя качественную жилую среду и новый стиль жизни, а там придется довольствоваться тем, что есть, – говорит эксперт.

То есть, когда рынок недвижимости заполнится современными потребностями покупателей, старый фонд будет вынужден идти на уступки и делать существенный дисконт, чтобы хоть как-то привлечь к себе внимание.

Теперь можно вернуться к двум вероятным сценариям, по которым может определиться будущее вторичного рынка недвижимости

• Оптимистический сценарий

В таком случае в Украине будет проводиться реновация устаревших кварталов в стиле государственно-частного партнерства, будут находиться компромиссы для работы девелоперов с государством, с гражданами будут коммуникировать и объяснять как это будет работать и что они получат в конце.

Более того, будет проводиться реновация не только домов, которым 70 лет, но и будут обновляться более "свежие" здания. Таким образом, через 30 лет нам удастся полностью обновить вторичный рынок недвижимости.

Виктория Берещак

Обозреватель рынка недвижимости

Это касается оптимистического сценария, но не все так просто, как кажется, ведь для того, чтобы начать реновацию старого фонда, нужно очень много времени и усилий со стороны государства.

• Сдержанно-оптимистический сценарий

По такому сценарию будет проводиться частичная реновация устаревших кварталов, а частично вторичный рынок сам себя будет корректировать, в первую очередь речь идет о финансовом аспекте функционирования рынка, поскольку не будет ни ажиотажного спроса, ни безумных очередей, на которые будут так рассчитывать владельцы.

Будет наблюдаться сдержанная заинтересованность в приобретении квартир и, скорее всего, основное внимание будет приковано к уступкам. То есть, люди будут смотреть в сторону вторичного рынка только в случае, если им потребуются уступки, это может быть существенная скидка или другое предложение от собственника.

То есть, выходит, что вторичный рынок и дальше будет существовать, вопрос лишь в том, в каком виде он будет функционировать в будущем.

Раньше мы рассказывали, чего ждать от вторичного рынка недвижимости летом 2023 года. Также мы писали, стоит ли инвестировать в заграничное жилье.

Pro Гроші в Telegram Pro Гроші в Google News