Скрытые риски новостроек: как распознать опасный ЖК для покупки квартиры

Многие люди, покупающие квартиры в ЖК, часто сомневаются, в надежный ли проект они вкладывают деньги. Действительно, можно встретить недобросовестного застройщика или вообще мошенников, поэтому украинцам стоит очень ответственно подходить к покупке жилья в новостройках.

Эксперт по рынку недвижимости Виктория Берещак рассказала сайту Pro Гроші, как распознать опасный ЖК для покупки квартиры.

"Мертвое" строительство

Наибольший риск, который сегодня может постигнуть инвестора или покупателя на первичном рынке – это долгострой или даже недострой. Дело в том, что заявленное возобновление строительства у немалого процента ЖК обращается в "мертвые" площадки или имитацию деятельности для отчетов.

По факту, мы имеем вот такую картину: по состоянию на сейчас примерно 90% ЖК, которые строились до 24 февраля, якобы возобновили свою деятельность, по крайней мере, заявили об этом. Из них только 45% сделали это по-настоящему. А действительно нормальные темпы демонстрируют едва 25% от всего количества.

Виктория Берещак

Обозреватель рынка недвижимости

Сейчас нормальным темпом строительства считается по меньшей мере 6-8% от общей готовности дома или хотя бы один этаж монолита в месяц.

Чтобы проследить динамику, эксперт советует наблюдать за фото и видеоотчетами компании в публичной плоскости (соцсети, сайт девелопера, ЛУН). Если динамики нет, это уже повод задуматься, стоит ли вкладываться именно в этот ЖК.

Не обойтись и без визитов на площадку. Лучше приехать несколько раз с интервалом по меньшей мере в 2-3 недели. Важно: на площадке должно быть достаточное количество работников в соответствии с тем этапом работ, на котором находится комплекс. Если на весь дом на этапе кладки вы видите всего два человека, это не очень хороший знак, – отметила Виктория Берещак.

Система скидок и поощрений

Да, в условиях очень ограниченного платежеспособного спроса девелоперы идут на немалые уступки, в частности:

• повышают процент скидки;
• прорабатывают индивидуальные условия рассрочки;
• продлевают срок рассрочки;
• фиксируют курс иностранной валюты для выплат и т.д.

Вполне рыночными инструментами сейчас являются скидки на уровне 10%. Более того – не просто на какое-то ограниченное количество квартир (ранее, как правило, самые большие дисконты касались больших по площади квартир или малоликвидных лотов), а на всю недвижимость. То есть и на паркоместа, и на коммерцию, и на амбары.

Виктория Берещак

Обозреватель рынка недвижимости

Однако если скидки превышают 15%, то, скорее всего, что-то у девелопера идет не так и ему срочно необходимы деньги покупателя здесь и сейчас. В лучшем случае, чтобы спасти начатые проекты.

Поэтому, если вы видите слишком соблазнительные условия, превышающие средневзвешенный дисконт по рынку, дело предположительно в несовершенной финансовой модели и зависимости от продаж. Здесь работает принцип: есть продажи – строим минимально, нет – делаем все, чтобы зашли деньги.

Ни о запасе прочности, ни о социальной ответственности бизнеса речь даже не идет. Поэтому я очень рекомендую перед покупкой делать финансовый и юридический аудит компании и проекта. Нормальным соотношением является разрез не менее 60-70% собственных средств и сбережений, 30-40% – деньги инвесторов на момент строительства, – говорит эксперт.

Отношение застройщика к покупателям и жильцам

На самом деле, отношение девелопера к своим бывшим покупателям и реальным жильцам является одним из важнейших моментов.

Недавний скандал, разгоревшийся в ЖК "Озерный Гай" Интергал-Буда, где жители остались без обещанного централизованного водоснабжения и по графику получают воду, потому что насос не успевает закачивать из скважины нужное количество воды, прекрасно иллюстрирует этот тезис.

Виктория Берещак

Обозреватель рынка недвижимости

В общем, именно постпродажный сервис и эксплуатация сданных домов, а тем более первых очередей в проектах, еще на стадии строительства, реально отражает отношение застройщика к своему продукту. Или он создает комфортную территорию для жизни и качественный продукт, или просто застраивает участок по принципу "сбыл-забыл".

Итак, перед покупкой квартиры в новостройке обязательно нужно обращать внимание на такие детали, чтобы не встретить опасный ЖК и не потерять деньги.

Раньше мы рассказывали, чего ждать от летнего сезона на вторичном рынке недвижимости. Также мы писали, стоит ли инвестировать в заграничное жилье.