Во втором полугодии 2023 года стоимость жилья на первичном рынке существенно не изменится. В зависимости от хода военных действий и экономической ситуации, цены на недвижимость вырастут в среднем на 3-5% в гривневом эквиваленте, а значит, существенные ценовые "скачки" маловероятны.
Такое мнение высказал Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер INSPI Development.
Что будет с ценами и инфляцией
По его мнению, в настоящее время для увеличения стоимости жилья нет ни экономических, ни конъюнктурных предпосылок (прежде всего речь идет об уровне спроса).
Он напомнил, что по уточненному прогнозу, уровень инфляции по итогам года может составить от 15,3 до 15,6%. А за первые 5 месяцев инфляция не превышала 4%. В то же время, как указал Семенцов, МВФ прогнозирует, что ВВП страны в 2023 году максимально вырастет до 3%, то есть имеется оптимизм относительно дальнейшей экономической ситуации в стране.
Понимаем, что инфляция для первичного рынка прежде всего отражается в стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ: но сейчас цены производителей выставлены, так сказать, "с запасом" в 10-15% (на случай вероятного скачка инфляции, что превысит прогнозы) НБУ по меньшей мере на 5-10%). Верно, что производители подготовились к возможным негативным сценариям. Но в случае более-менее стабильной экономики и постепенном ее росте цены на стройматериалы будут оставаться на постоянном уровне, – считает эксперт.
Второй причиной, которая может двигать цены вверх, эксперт назвал соотношение спроса и предложения. По его данным, в зависимости от локации, состояния готовности, класса и качества объекта уровень спроса в среднем по меньшей мере в 3 раза меньше предложения. Только в отдельных объектах, возведение которых близится к завершению (со степенью готовности от 80% и выше и с ориентировочным сроком ввода в эксплуатацию в течение 6-8 месяцев), спрос на 40-50% меньше предложения.
Иными словами, фактор спроса не влияет на ценовую конъюнктуру рынка. Понимаем, что законы бизнеса да еще и в условиях войны работают: рост цен при минимальном спросе не только не будет побуждать покупателей "торопиться" с покупкой жилья, а наоборот – вызовет только раздражение и попытки найти другой объект по адекватным ценам, – подчеркнул специалист.
Каким будет спрос во ІІ полугодии 2023 года
Что касается уровня спроса во II полугодии, то, по его прогнозу, по самому оптимистичному сценарию спрос будет расти точечно и только на почти готовые объекты в отдельных локациях, наиболее защищенные от вражеских ракетных атак. Следовательно, наибольшее внимание потенциальных покупателей (свыше 75% спроса) будет приковано к 1,2-комнатным жильям площадью от 40 м2 до 70 м2 в объектах на финальных стадиях строительства, расположенных в относительно безопасных городах, таких, как Киев, Львов, Ивано -Франковск, Ужгород, частично это касается Одессы и Днепра.
От чего будет зависеть спрос
Эксперт также отметил, что во II полугодии уровень спроса во многом будет зависеть от нескольких важных факторов:
- хода войны (причиненного вреда врагом) и ожидаемого освобождения украинских территорий от врага;
- объема и системности международной финансовой помощи, которая главным образом направлена на покрытие огромных расходов госбюджета;
- общего положения в экономике страны: увеличение активности как крупных предприятий, так и малого и среднего бизнеса с соответствующим ростом внутренних источников наполнения бюджета;
- уменьшения безработицы, постепенный рост доходов граждан;
- лояльных условий приобретения жилья на первичном рынке: программы по рассрочке, общие ипотечные программы банков и системных девелоперов, уровня скидок на условиях 100-процентной оплаты стоимости жилья и т.д.
Какие перспективы на ближайшие годы
Что касается перспектив развития первичного рынка в ближайшие 1,5-2 года, специалист заметил, что в условиях войны можно лишь очертить основные направления, по которым будет развиваться рынок.
На его взгляд, по завершении войны рынок надеется на мощные финансовые инвестиции не только на восстановление страны, но и на развитие всех возможных сегментов строительства: в частности жилого, коммерческого, промышленного.
Кроме того, он прогнозирует, что в условиях завершения градостроительной реформы, что выведет рынок на "прозрачный" уровень, могут существенно измениться бизнес-процессы в девелопменте, прежде всего в вопросе финансирования строительства жилья. Эксперт считает, что новым трендом может стать инвестирование в строительство собственных средств девелоперов (до 60% от себестоимости проекта), что позволит изменить парадигму отношений между застройщиками и клиентами: до ⅔ продаж будут происходить уже после завершения строительства ЖК.
Еще одним важным изменением может стать развитие альтернативных форм для инвестирования, так называемых фондов инвестирования в недвижимость (ФИН), предусматривающий выпуск девелоперами свободно конвертируемых ценных бумаг-сертификатов.
Также эксперт отмечает, что на первичном рынке жилья могут качественно сместиться акценты в качестве, безопасности, экологичности, энергосберегаемости и функциональности новых ЖК.
После победы в войне приоритетными форматами могут стать жилые комплексы и сервисные апартаменты в формате live-work-play, которые, с одной стороны, будут строиться по новым "стандартам" экологического, энергосберегающего и функционального жилья, а с другой – будут иметь высокую степень безопасности для будущих жителей, – подытожил Владимир Семенцов.
Раньше мы рассказывали, чего ждать от рынке недвижимости летом. Также мы писали, как распознать опасный ЖК для покупки квартиры.
Pro Гроші в Telegram
Pro Гроші в Google News