Секреты рынка недвижимости: как украинцам подготовиться к покупке жилья

Многие люди, которые планируют покупать жилую недвижимость, сталкиваются с вопросами относительно того, как нужно проверять квартиру, застройщика, дом и т.д. Конечно, не все покупатели знают, какие документы нужно проверить у продавца, чтобы безопасно купить себе жилье, а делать это принципиально важно.

О том, как качественно подготовиться к покупке недвижимости на первичном и вторичном рынке, сайту Pro Гроші рассказала эксперт по недвижимости Виктория Берещак.

Как подготовиться к покупке квартиры на первичном рынке

Прежде всего, нужно четко определиться с собственными критериями, которые формируют представление о желаемом жилье. Эти критерии, как правило, касаются месторасположения, транспортной инфраструктуры или принципиальна близость парка и т.д. Далее формируется представление социально-бытовой инфраструктуры:

• школы;
• садики;
• больницы и т.д.

После этого нужно определиться с ожиданиями от самого жилого комплекса, каким он должен быть, семейным или расположенным в центре города возле любимых заведений. И уже на этом этапе можно начинать рассматривать те или иные ЖК, которые отвечают вашим запросам.

Виктория Берещак

Обозреватель рынка недвижимости

Очень важно проверить, что вообще строится на рынке, что девелоперы реально строят, а не только создают видимость. Здесь нужно смотреть на репутацию застройщика (количество сданных квадратных метров в портфеле, задержки и проблемные объекты) и реальную строительную динамику.

В наших реалиях это едва ли не самый главный показатель, чтобы не попасть впросак, поскольку многие застройщики, которые были лидерами на рынке до начала полномасштабной войны в Украине, сейчас демонстрируют крайне низкую строительную активность.

Нормальной строительной динамикой сейчас считается не менее 6-8% от общей готовности здания в месяц или один этаж монолита в теплый сезон.

Проведение аудита

Этот этап подготовки к покупке недвижимости состоит из трех этапов – юридическая чистота, финансовая способность девелопера и бэкграунд застройщика (его прошлое и нынешнее состояние). Если о последнем этапе все понятно, то следует разобрать первые два, которые станут решающими в выборе строительной компании.

• Юридическая чистота

Прежде всего, нужно проверить разрешительные документы на землю. Как правило, такая земля находится в аренде и вы должны увидеть, что с землепользователем заключен договор на достаточный период для строительства и даже больше. Средний срок таких договоров должен составлять от 30 до 50 лет. Маленький срок аренды земли – это повод задуматься, безопасно ли вкладывать деньги именно в этот дом.

Также важно смотреть на целевое назначение земельного участка, предусмотрен ли он под строительство многоквартирного жилищного проекта. Это затем может создать некоторые проблемы подключения к коммуникациям.

Виктория Берещак

Обозреватель рынка недвижимости

Конечно, нужно также проверить лицензию генерального подрядчика, разрешение на строительство и технические условия для подключения к инженерным сетям, чтобы они были в нормальном состоянии.

Вот это основной пакет документов, который вы должны проверить перед покупкой квартиры в новостройке. Найти всю необходимую информацию можно в открытых источниках, реестрах, а также обязательно вам должны показать в отделе продаж.

• Финансовый аудит компании

В этом случае, если есть возможность, то лучше обратиться к специалисту, который поможет провести финансовый аудит, чтобы посмотреть, за счет чего девелопер вообще строит, и нет ли у него перекрестного финансирования, когда он умножает площадки и опрокидывает деньги с одного на другой.

Также нужно проверить, что вообще известно о компании, которую вы собираетесь выбрать. Это можно посмотреть в разных медиа, у обозревателей рынка и т.д. И учитывая все эти компоненты, вы можете сформировать представление о том, с кем имеете дело.

Если все хорошо и все устраивает, то можно переходить ко второму этапу финансового аудита – изучению условий покупки и договора. Крайне важно это сделать с юристом, потому что предварительные договоры купли/продажи у некоторых девелоперов очень хитро сформированы. Поэтому лучше себя обезопасить, чтобы опять же не попасть в беду.

Также нужно посмотреть, какие у девелопера есть способы покупки недвижимости, есть ли рассрочка, какие условия оплаты и т.д. Кстати, если компания предлагает рассрочку, это означает, что у застройщика есть способы обеспечить строительство не только за счет своих покупателей.

Виктория Берещак

Обозреватель рынка недвижимости

На что нужно обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Если мы говорим о том, как себя обезопасить при покупке квартиры на вторичном рынке, то здесь важно проверить "чистоту" квартиры. Вы должны убедиться, что владельцы не состоят в браке, а если состоят, то должно быть нотариально заверено согласие от супруга на продажу квартиры. Если такого согласия нет, то велик риск, что через некоторое время вы можете остаться и без квартиры, и без денег.

Также необходимо проверить, чтобы в квартире не были прописаны несовершеннолетние либо недееспособные лица, опекуны которых не дали согласие на продажу недвижимости. Это также касается людей, которые находятся в местах лишения свободы или, например, если сейчас человек служит и не может присутствовать, то все равно нужно такое согласие.

Если квартиру продают по нотариальной доверенности, нужно проверить, чтобы она была полноправна, чтобы нотариус, удостоверяющий этот документ, имел право осуществлять такую ​​деятельность и не было никаких подводных камней.

Обязательно нужно сходить в ЖЭК или отдельные снабженческие компании и взять выписку, что по этой квартире нет задолженности за коммунальные услуги. Также стоит пообщаться с соседями, которые могут рассказать больше о состоянии дома, владельцах квартиры и других моментах.

Осматривая квартиру, нужно внимательно смотреть на инженерные коммуникации, на окна, насколько они герметичны, на сам дом, есть ли утепление, на кровлю крыши, на состояние подъезда и энергоэффективность здания.

Виктория Берещак

Обозреватель рынка недвижимости

Таким образом, если соблюдать такие базовые правила подготовки к покупке недвижимого имущества, можно избежать встречи с недобросовестными застройщиками или аферистами и выбрать для себя действительно достойное жилье.

Раньше мы рассказывали, без чего невозможно сдать недвижимость в аренду. Также мы писали, выгодно ли сейчас покупать квартиру в ипотеку в Украине.